Ve zkratce: Poskytování krátkodobého ubytování turistům přes Airbnb nebo Booking obvykle představuje ubytovací službu a příjem podle § 7 zákona o daních z příjmů. Při provozování živnosti „Ubytovací služby“ lze použít 60% výdajový paušál; samotný dlouhodobý nájem k bydlení spadá zpravidla pod § 9 s 30% paušálem, není-li nemovitost součástí obchodního majetku. Sociální a zdravotní pojistné u § 7 závisí na postavení OSVČ a zákonných podmínkách. Přijme-li český neplátce zdanitelnou službu zahraniční platformy s místem plnění v ČR, vzniká mu postavení identifikované osoby a povinnost přiznat DPH z této služby; rozhodný je příjem služby či relevantní záloha, ne datum rezervace. Při překročení obratu v tuzemsku 2 000 000 Kč za kalendářní rok zpravidla vznikne plátcovství od dalšího 1. ledna, při překročení 2 536 500 Kč od následujícího dne. Plátce u českého ubytování obvykle uplatní 12% DPH. Místní poplatek z pobytu závisí na obecní vyhlášce a DAC7 upravuje hlášení platforem. Registr eTurista k 26. 9. 2026 dosud nezakládá českou registrační povinnost.
Pronájem bytu turistům přes platformu vypadá jako pasivní příjem z nemovitosti, daňově se ale chová úplně jinak než dlouhodobý nájem. Rozdíl mezi ubytovací službou a nájmem rozhoduje o tom, jestli potřebujete živnostenské oprávnění, jaký výdajový paušál uplatníte, zda platíte pojistné a jak se vypořádáte s DPH. Zařazení vychází ze skutečné povahy plnění; informace od platforem mohou sloužit správci daně jako kontrolní podklad.
Kdy jde o ubytovací službu (§ 7) a kdy o nájem (§ 9)?
Rozhoduje povaha uspokojované potřeby a rozsah služeb, ne délka smlouvy sama o sobě. Finanční správa i správní soudy opakovaně potvrdily, že krátkodobé ubytování hostů, kterým poskytujete povlečení, ručníky, úklid, výměnu prádla nebo recepční servis, uspokojuje potřebu ubytování, nikoli potřebu bydlení. Jde proto o ubytovací službu podnikatelské povahy podle § 7 zákona o daních z příjmů, typicky provozovanou přes Airbnb, Booking.com nebo Expedii.
Naopak pokud pronajímáte byt na měsíce či roky, nájemník si vede vlastní domácnost a vy neposkytujete služby nad rámec běžného nájmu, jde zpravidla o nájem podle § 9 – a to i tehdy, když inzerujete přes internet. Nájem majetku zařazeného v obchodním majetku je však příjmem podle § 7 odst. 2 písm. b). Hraniční situace (např. pobyt na týdny bez pravidelného úklidu) vyžadují posouzení všech okolností; samotná délka pobytu nebo použití platformy právní režim automaticky neurčuje.
| Kritérium | § 7 – ubytovací služba (Airbnb) | § 9 – nájem |
|---|---|---|
| Charakter | krátkodobé ubytování hostů | bydlení nájemníka |
| Doplňkové služby (úklid, prádlo) | ano, typicky | ne |
| Živnostenské oprávnění | nutné (volná živnost) | není potřeba |
| Výdajový paušál | 60 % (max. strop 1,2 mil. Kč) | 30 % (max. strop 600 tis. Kč) |
| Sociální a zdravotní pojištění | podle pravidel pro OSVČ | ze samotného § 9 ne |
| Příloha přiznání | Příloha č. 1 | Příloha č. 2 |
| Paušální režim | možný při splnění podmínek | samotný § 9 nestačí; jiné příjmy § 9 mohou být v režimu jen do zákonného limitu |
Zdroj: § 7 a § 9 zákona č. 586/1992 Sb.; stanovisko GFŘ k platformám. Platí pro rok 2026.
Potřebuji na Airbnb živnostenský list?
Ano. Pravidelné poskytování ubytovacích služeb je živnost volná (obor činnosti č. 55 „Ubytovací služby"), kterou ohlásíte na kterémkoli živnostenském úřadě. Bez oprávnění provozujete neoprávněné podnikání a navíc ztrácíte nárok na 60% paušál – u příjmů podle § 7 bez živnostenského oprávnění lze uplatnit jen paušál 40 %. Správní poplatek za první ohlášení živnosti při vstupu do podnikání činí 1 000 Kč; poplatek za další ohlášení a postup v konkrétní věci se mohou lišit.
Provozování ubytování v bytě také naráží na stavební právo (kolaudace k bydlení vs. k ubytování), pravidla společenství vlastníků a v některých městech na místní regulaci. Připravovaný systém eTurista má v budoucnu zjednodušit evidenci ubytovatelů a hostů. K 26. 9. 2026 však MMR uvádí, že probíhá interní testování a v Česku se registrační postup pro krátkodobé ubytování neuplatňuje. Sněmovní tisk 106, který řeší novelu zákona o podnikání v cestovním ruchu, je stále v legislativním procesu. Termíny povinné registrace proto nelze uvádět jako účinné pravidlo; dosavadní evidenční povinnosti ubytovatelů tím nejsou dotčeny.
Kdy se stanu identifikovanou osobou k DPH?
Rozhodující je, zda vám zahraniční platforma poskytla zdanitelnou službu s místem plnění v ČR, případně zda jste předem poskytli úplatu, z níž vznikla povinnost přiznat daň. Pokud zahraniční platforma účtuje provizi či servisní poplatek vám jako poskytovateli ubytování, jde zpravidla o přijatou službu od osoby neusazené v tuzemsku. Metodika GFŘ rozlišuje i situaci, kdy platforma účtuje službu přímo hostovi; pak tato konkrétní služba sama o sobě identifikaci ubytovatele nezakládá. Ze služby přijaté ubytovatelem máte podle § 6h zákona o DPH povinnost přiznat a odvést českou DPH v režimu přenesení daňové povinnosti (reverse charge) – a to bez obratového limitu pro tuto identifikaci. Přihlášku k registraci identifikované osoby podáte elektronicky do 15 dnů od vzniku této povinnosti; daňové údaje v profilu platformy nastavte podle skutečného smluvního vztahu.
Jako identifikovaná osoba:
- z přijaté tuzemsky zdanitelné služby platformy zpravidla přiznáte 21 % DPH (základní sazba na servisní službu),
- nemáte nárok na odpočet – odvedená DPH je pro vás čistý náklad,
- podáváte přiznání k DPH za měsíce, kdy vznikla povinnost daň přiznat, a to do 25 dnů po skončení měsíce; pokud povinnost nevznikla, nulové přiznání se nepodává,
- z vlastní české ubytovací služby jako pouhá identifikovaná osoba DPH neodvádíte; plátcem se můžete stát i dobrovolně nebo z jiného zákonného důvodu.
Prověřte, kdo je podle smlouvy příjemcem servisní služby a jakou daň platforma na dokladu uvedla. Chybné nastavení profilu může vést k nesprávné fakturaci; česká povinnost přiznat daň se posuzuje podle skutečného plnění.
Kdy se stanu plným plátcem DPH a jaká je sazba 12 %?
Povinnost stát se plátcem DPH podle obratu vzniká, když váš obrat za kalendářní rok přesáhne 2 000 000 Kč. Dobrovolná registrace a jiné zákonné důvody plátcovství se posuzují zvlášť. Novela č. 461/2024 Sb. účinná od 1. 1. 2025 zavedla sledování obratu za kalendářní rok (dříve za 12 měsíců po sobě) a druhou hranici 2 536 500 Kč (ekvivalent 100 000 EUR): při jejím překročení vzniká plátcovství dnem následujícím po dni překročení, nikoli ještě tentýž den. Po prvním limitu můžete při včasné přihlášce zvolit i dřívější vznik plátcovství.
Jako plný plátce začnete z ceny ubytování účtovat českou DPH ve snížené sazbě 12 % (poskytnutí ubytovací služby podle přílohy č. 2 zákona o DPH). Nárok na odpočet DPH na vstupu, včetně případné služby platformy, závisí na použití pro plnění s nárokem na odpočet a dalších podmínkách § 72 a násl.
| Situace | Obratová hranice | Sazba DPH ubytování | Odpočet DPH |
|---|---|---|---|
| Identifikovaná osoba | bez limitu při přijetí služby platformy | z vlastního ubytování ne | ne |
| Plátce po 1. limitu | obrat nad 2 000 000 Kč/rok | 12 % od vzniku plátcovství | při splnění podmínek |
| Plátce po 2. limitu | obrat nad 2 536 500 Kč/rok | 12 % od následujícího dne | při splnění podmínek |
Zdroj: § 6, § 6h, § 47 a § 72 zákona č. 235/2004 Sb.; novela č. 461/2024 Sb. Platí pro rok 2026.
Jak je to s pojistným, DAC7 a poplatkem z pobytu?
Sociální a zdravotní pojištění. Příjmy z podnikatelské ubytovací služby podle § 7 spadají do samostatné výdělečné činnosti. Účast na pojištění a zálohy však závisí na hlavní či vedlejší činnosti a dalších výjimkách. Běžná minimální měsíční záloha při hlavní činnosti na zdravotní pojištění činí v roce 2026 3 306 Kč. Minimální záloha na sociální (důchodové) pojištění u běžné hlavní činnosti činila do 30. 6. 2026 5 720 Kč a od 1. 7. 2026 klesla na 5 005 Kč (pro některé nové OSVČ a další výjimky platí jiné zálohy). U vedlejší činnosti vzniká povinná účast na důchodovém pojištění až při dosažení rozhodné částky daňového základu (nebo dobrovolnou přihláškou); zdravotní zálohy se řídí postavením pojištěnce. U příjmů z nájmu podle § 9 se pojistné neplatí vůbec – to je hlavní finanční rozdíl obou režimů.
DAC7. Oznamující platformy od roku 2023 každoročně předávají údaje o oznamovaných hostitelích příslušnému daňovému orgánu do 31. ledna za předchozí rok; mezi členskými státy EU se informace vyměňují. U českého hostitele tak mohou být dostupné Finanční správě i z hlášení v jiném členském státě. DAC7 nezavádí novou daň – jen zprůhledňuje to, co jste měli přiznat vždy. Prahová výjimka pro malý prodej zboží (méně než 30 transakcí a protiplnění do 2 000 EUR) se na poskytnutí nemovitosti nevztahuje; to ovšem neznamená, že se na každého hostitele a platformu vztahuje oznamovací povinnost bez dalších zákonných podmínek a výjimek. Detaily řeší samostatný text o prodeji na online platformách a DAC7.
Místní poplatek z pobytu. Obec může podle zákona č. 565/1990 Sb. zavést poplatek z pobytu za úplatný pobyt nejvýše 60 po sobě jdoucích dnů u jednoho poskytovatele. Základem je počet započatých dnů pobytu kromě dne počátku; zákonné maximum sazby činí 50 Kč za den. Některé osoby, například děti do 18 let, jsou osvobozené. Poskytovatel vybírá poplatek od hosta a vede evidenční knihu; lhůtu pro ohlášení a splatnost určuje obecní vyhláška, která může ohlášení i vyloučit.
Časté chyby
- Zařazení Airbnb pod § 9 s 30% paušálem. Krátkodobé ubytování se službami je § 7 – chybné zařazení vede k doměření daně, penále a úroku.
- Uplatnění 60% paušálu bez živnostenského oprávnění. Bez živnosti náleží u § 7 jen paušál 40 %.
- Nezaregistrování identifikované osoby. Povinnost při přijetí zdanitelné služby zahraniční platformy vzniká podle § 6h bez obratového limitu, případně již při rozhodné záloze.
- Záměna identifikované osoby a plátce. Identifikovaná osoba přizná daň z přijaté služby platformy a nemá odpočet; vlastní české ubytování zdaňuje až jako plátce.
- Opomenutí poplatku z pobytu. Jde o samostatnou povinnost vůči obci. Povinný registr eTurista k 26. 9. 2026 zaveden nebyl; sledujte další legislativní vývoj.
- Spoléhání, že „platforma daně odvede". Platforma může plnit oznamovací povinnost DAC7; vlastní daňové povinnosti hostitele se posuzují samostatně.
Shrnutí
Krátkodobý pronájem přes Airbnb je pro Finanční správu ubytovací služba podle § 7 se všemi důsledky: potřebou živnosti, 60% paušálem a odvody na sociální a zdravotní pojištění. Klasický dlouhodobý nájem mimo obchodní majetek patří zpravidla do § 9 s 30% paušálem a sám o sobě nezakládá pojistné OSVČ. Přijmete-li jako neplátce tuzemsky zdanitelnou službu zahraniční platformy, vznikne bez obratového limitu postavení identifikované osoby. Překročení 2 000 000 Kč obratu v tuzemsku za kalendářní rok obvykle vede k plátcovství od dalšího ledna; při překročení druhé hranice 2 536 500 Kč od následujícího dne. Český plátce u ubytování CZ-CPA 55 uplatní sazbu 12 % a odpočet podle zákonných podmínek. K tomu připočtěte poplatek z pobytu a předávání údajů platformami podle DAC7. Zavedení povinné registrace v systému eTurista se teprve připravuje. Před rozjezdem si spočítejte, zda vám vyšší administrativa a odvody u § 7 stále dávají smysl oproti dlouhodobému nájmu.
Často kladené otázky
Je Airbnb vždy ubytovací služba podle § 7?
Ve většině případů ano. Rozhoduje krátkodobost a poskytování hotelových služeb (úklid, prádlo, výměna ručníků). Pokud byt pronajímáte dlouhodobě k bydlení bez služeb, jde o nájem podle § 9. U hraničních případů je třeba posoudit konkrétní podmínky pobytu a služby.
Musím mít na krátkodobý pronájem živnostenský list?
Ano, pravidelné poskytování ubytování je volná živnost „Ubytovací služby". Bez živnostenského oprávnění nesmíte uplatnit 60% paušál (jen 40 %) a vystavujete se postihu za neoprávněné podnikání. První ohlášení živnosti při vstupu do podnikání stojí 1 000 Kč; postup závisí na konkrétním podání.
Kdy se musím registrovat jako identifikovaná osoba k DPH?
Jestliže jako český neplátce přijmete zdanitelnou servisní službu zahraniční platformy s místem plnění v ČR nebo poskytnete rozhodnou zálohu, vzniká identifikace bez obratového limitu. Pouhá rezervace nebo poplatek účtovaný jen hostovi ji samy o sobě nezakládají. Přihlášku podáte elektronicky do 15 dnů od vzniku identifikace; údaje na platformě nastavte podle skutečného smluvního vztahu. Jako identifikovaná osoba nemáte nárok na odpočet.
Jaká sazba DPH platí pro české ubytování v roce 2026?
Poskytnutí ubytovací služby podléhá snížené sazbě 12 %. Uplatníte ji ale až jako plný plátce DPH, například od 1. ledna po roce překročení obratu 2 000 000 Kč, od dne následujícího po překročení druhé hranice 2 536 500 Kč nebo po dobrovolné registraci. Do vzniku plátcovství z vlastního ubytování DPH neúčtujete; jako identifikovaná osoba přiznáte daň z přijaté zahraniční služby, pokud takovou službu přijímáte.
Platím z příjmů z Airbnb sociální a zdravotní pojištění?
Příjmy z ubytovací služby podle § 7 podléhají pravidlům pojištění OSVČ; konkrétní účast a zálohy se odvíjejí od hlavní či vedlejší činnosti a výjimek. To je zásadní rozdíl proti samotnému nájmu podle § 9, z něhož pojistné OSVČ nevzniká. U vedlejší činnosti může být sociální účast i některé zálohy nulové podle výše základu a postavení pojištěnce.
Znamená hlášení DAC7, že platím další daň?
Ne. DAC7 nezavádí novou daň – oznamující platforma předává údaje příslušnému správci daně a státy EU si je vyměňují. Daňové povinnosti hostitele zůstávají podle běžných předpisů. Na poskytnutí nemovitosti se nevztahuje prahová výjimka pro drobný prodej zboží; rozsah hlášení se dále řídí zákonem.