Airbnb a krátkodobý pronájem 2026: daň z příjmů, živnost a DPH

Ve zkratce: Krátkodobý pronájem přes Airbnb nebo Booking je podle Finanční správy i soudů ubytovací služba, nikoli nájem. Zdaňuje se jako příjem ze samostatné činnosti podle § 7 zákona č. 586/1992 Sb. (paušál 60 %), potřebujete živnostenské oprávnění (volná živnost, obor „Ubytovací služby") a platíte sociální i zdravotní pojištění. Klasický dlouhodobý nájem bez služeb spadá pod § 9 (paušál 30 %, bez živnosti a bez pojistného). Provize placená zahraniční platformě z vás dělá identifikovanou osobu k DPH – z provize odvedete 21 % už od první rezervace. Plným plátcem se stanete až při obratu nad 2 000 000 Kč za kalendářní rok; ubytování má pak sníženou sazbu 12 %. Navíc řešíte poplatek z pobytu (až 50 Kč za osobu a noc), hlášení DAC7 a od roku 2026 registr eTurista.

Pronájem bytu turistům přes platformu vypadá jako pasivní příjem z nemovitosti, daňově se ale chová úplně jinak než dlouhodobý nájem. Rozdíl mezi ubytovací službou a nájmem rozhoduje o tom, jestli potřebujete živnostenské oprávnění, jaký výdajový paušál uplatníte, zda platíte pojistné a jak se vypořádáte s DPH. Chybné zařazení do § 9 místo § 7 je nejčastější a nejdražší omyl, který Finanční správa při kontrolách cíleně dohledává – mimo jiné právě z dat, která jí platformy nově posílají.

Kdy jde o ubytovací službu (§ 7) a kdy o nájem (§ 9)?

Rozhoduje povaha uspokojované potřeby a rozsah služeb, ne délka smlouvy sama o sobě. Finanční správa i správní soudy opakovaně potvrdily, že krátkodobé ubytování hostů, kterým poskytujete povlečení, ručníky, úklid, výměnu prádla nebo recepční servis, uspokojuje potřebu ubytování, nikoli potřebu bydlení. Jde proto o ubytovací službu podnikatelské povahy podle § 7 zákona o daních z příjmů, typicky provozovanou přes Airbnb, Booking.com nebo Expedii.

Naopak pokud pronajímáte byt na měsíce či roky, nájemník si vede vlastní domácnost a vy neposkytujete žádné hotelové služby, jde o nájem podle § 9 – a to i tehdy, když inzerujete přes internet. Hraniční situace (např. pronájem na týdny bez úklidu) posuzujte podle převažujícího charakteru; při pochybnostech je bezpečnější režim § 7.

Zdroj: § 7 a § 9 zákona č. 586/1992 Sb.; stanovisko GFŘ k platformám. Platí pro rok 2026.

Potřebuji na Airbnb živnostenský list?

Ano. Pravidelné poskytování ubytovacích služeb je živnost volná (obor činnosti č. 55 „Ubytovací služby"), kterou ohlásíte na kterémkoli živnostenském úřadě. Bez oprávnění provozujete neoprávněné podnikání a navíc ztrácíte nárok na 60% paušál – u příjmů podle § 7 bez živnostenského oprávnění lze uplatnit jen paušál 40 %. Vydání živnosti stojí 1 000 Kč správního poplatku a bývá vyřízeno na počkání.

Provozování ubytování v bytě také naráží na stavební právo (kolaudace k bydlení vs. k ubytování), pravidla společenství vlastníků a v některých městech na místní regulaci. Od roku 2026 přibývá povinná registrace ubytovatele v centrálním systému eTurista (Ministerstvo pro místní rozvoj), který nahrazuje dosavadní domovní knihy a propojuje evidenci hostů s poplatkem z pobytu. Systém se spouští 1. 7. 2026 a povinná registrace (registrační číslo v inzerátu vyžadované platformami) platí od 1. 10. 2026. Tyto povinnosti řešte odděleně od daní.

Kdy se stanu identifikovanou osobou k DPH?

Prakticky hned s první rezervací. Airbnb i Booking mají sídlo mimo ČR a jejich provize je pro vás přijetím služby od osoby neusazené v tuzemsku. Z takové služby máte podle § 6h zákona o DPH povinnost přiznat a odvést českou DPH v režimu přenesení daňové povinnosti (reverse charge) – a to bez jakéhokoli obratového limitu. Přihlášku k registraci identifikované osoby podáte do 15 dnů přes portál MOJE daně a získané DIČ ihned zadáte do profilu na platformě.

Jako identifikovaná osoba:

• z provize odvedete 21 % DPH (základní sazba, protože jde o zprostředkovatelskou službu, ne o ubytování),
• nemáte nárok na odpočet – odvedená DPH je pro vás čistý náklad,
• podáváte přiznání k DPH jen za měsíce, kdy jste provizi platili (nulová přiznání se nepodávají), a to do 25. dne následujícího měsíce,
• z vlastní ubytovací služby českým hostům DPH neodvádíte, dokud nepřekročíte obrat pro plné plátcovství.

Pozor na aritmetiku: pokud DIČ do profilu nezadáte, platforma vám naúčtuje svou zahraniční DPH a vy k tomu ještě odvedete českou – DPH tak fakticky zaplatíte dvakrát.

Kdy se stanu plným plátcem DPH a jaká je sazba 12 %?

Plným plátcem DPH se stáváte, když váš obrat za kalendářní rok přesáhne 2 000 000 Kč. Novela č. 461/2024 Sb. účinná od 1. 1. 2025 zavedla sledování obratu za kalendářní rok (dříve za 12 měsíců po sobě) a druhou hranici 2 536 500 Kč (ekvivalent 100 000 EUR): při jejím překročení se plátcem stáváte okamžitě, jinak od 1. ledna následujícího roku.

Jako plný plátce začnete z ceny ubytování účtovat českou DPH ve snížené sazbě 12 % (poskytnutí ubytovací služby podle přílohy č. 2 zákona o DPH). Zároveň ale získáte nárok na odpočet DPH na vstupu, včetně oné provize platformě.

Zdroj: § 6g–6l a § 47 zákona č. 235/2004 Sb.; novela č. 461/2024 Sb. Platí pro rok 2026.

Jak je to s pojistným, DAC7 a poplatkem z pobytu?

Sociální a zdravotní pojištění. Protože § 7 je samostatná (podnikatelská) činnost, jste OSVČ a odvádíte pojistné. Minimální měsíční záloha na zdravotní pojištění činí v roce 2026 3 306 Kč. Minimální záloha na sociální (důchodové) pojištění u hlavní činnosti činila do 30. 6. 2026 5 720 Kč a od 1. 7. 2026 klesla na 5 005 Kč (částky vycházejí z průměrné mzdy 48 967 Kč; přesnou výši ověřte podle aktuálního nařízení). U vedlejší činnosti jsou zálohy nižší nebo nulové do dosažení rozhodné částky. U příjmů z nájmu podle § 9 se pojistné neplatí vůbec – to je hlavní finanční rozdíl obou režimů.

DAC7. Platformy mají od roku 2023 povinnost každoročně oznamovat Finanční správě údaje o vašich příjmech a počtu rezervací (do 31. ledna za předchozí rok). DAC7 nezavádí novou daň – jen zprůhledňuje to, co jste měli přiznat vždy. U prodeje zboží platí prahová výjimka (méně než 30 transakcí a příjem do 2 000 EUR), pronájem nemovitostí ale reportují platformy plošně. Detaily řeší samostatný text o prodeji na online platformách a DAC7.

Místní poplatek z pobytu. Podle zákona č. 565/1990 Sb. odvádíte obci poplatek z pobytu za každý započatý den pobytu (s výjimkou dne počátku); horní sazba je 50 Kč za osobu a den a řadu turistických měst (Praha, Karlovy Vary, Český Krumlov) ji vybírá v plné výši. Poskytovatel je plátcem poplatku, musí se do 30 dnů od zahájení činnosti ohlásit správci poplatku a vést evidenci ubytovaných.

Časté chyby

• Zařazení Airbnb pod § 9 s 30% paušálem. Krátkodobé ubytování se službami je § 7 – chybné zařazení vede k doměření daně, penále a úroku.
• Uplatnění 60% paušálu bez živnostenského oprávnění. Bez živnosti náleží u § 7 jen paušál 40 %.
• Nezaregistrování identifikované osoby. Povinnost vzniká už první přijatou provizí, ne až při obratu 2 mil. Kč.
• Záměna identifikované osoby a plátce. Identifikovaná osoba odvádí jen 21 % z provize a nemá odpočet; DPH 12 % z ubytování řeší až plný plátce.
• Opomenutí poplatku z pobytu a registru eTurista. Jde o samostatné povinnosti vůči obci a MMR, nesouvisejí s daní z příjmů.
• Spoléhání, že „platforma daně odvede". Platforma jen reportuje data (DAC7); přiznání a odvod jsou vždy na vás.

Shrnutí

Krátkodobý pronájem přes Airbnb je pro Finanční správu ubytovací služba podle § 7 se všemi důsledky: potřebou živnosti, 60% paušálem a odvody na sociální a zdravotní pojištění. Klasický dlouhodobý nájem zůstává v § 9 s 30% paušálem a bez pojistného. Nezávisle na výši příjmů se stáváte identifikovanou osobou k DPH a z provize zahraniční platformě odvádíte 21 %; teprve při obratu nad 2 000 000 Kč za kalendářní rok se stáváte plným plátcem s 12% sazbou u ubytování a nárokem na odpočet. K tomu připočtěte poplatek z pobytu, hlášení DAC7 a od roku 2026 registraci v systému eTurista. Před rozjezdem si spočítejte, zda vám vyšší administrativa a odvody u § 7 stále dávají smysl oproti dlouhodobému nájmu.

Často kladené otázky

Je Airbnb vždy ubytovací služba podle § 7?

Ve většině případů ano. Rozhoduje krátkodobost a poskytování hotelových služeb (úklid, prádlo, výměna ručníků). Pokud byt pronajímáte dlouhodobě k bydlení bez služeb, jde o nájem podle § 9. Při hraničních případech je bezpečnější a obvykle správnější režim § 7.

Musím mít na krátkodobý pronájem živnostenský list?

Ano, pravidelné poskytování ubytování je volná živnost „Ubytovací služby". Bez živnostenského oprávnění nesmíte uplatnit 60% paušál (jen 40 %) a vystavujete se postihu za neoprávněné podnikání. Ohlášení živnosti stojí 1 000 Kč a vyřídíte je na počkání.

Kdy se musím registrovat jako identifikovaná osoba k DPH?

Prakticky ihned po první rezervaci, protože z provize zahraniční platformě odvádíte českou DPH v režimu reverse charge a tato povinnost nemá žádný obratový limit. Přihlášku podáte do 15 dnů přes portál MOJE daně a DIČ zadáte do profilu na platformě. Jako identifikovaná osoba nemáte nárok na odpočet.

Jaká sazba DPH platí pro ubytování v roce 2026?

Poskytnutí ubytovací služby podléhá snížené sazbě 12 %. Uplatníte ji ale až jako plný plátce DPH, tedy po překročení obratu 2 000 000 Kč za kalendářní rok. Do té doby z vlastního ubytování DPH neúčtujete, řešíte jen 21 % z provize jako identifikovaná osoba.

Platím z příjmů z Airbnb sociální a zdravotní pojištění?

Ano. Protože § 7 je samostatná výdělečná činnost, jste OSVČ a odvádíte zálohy na sociální i zdravotní pojištění. To je zásadní rozdíl proti nájmu podle § 9, kde se pojistné neplatí. U vedlejší činnosti mohou být zálohy nižší nebo nulové do dosažení rozhodné částky.

Znamená hlášení DAC7, že platím další daň?

Ne. DAC7 nezavádí novou daň – platforma jen každoročně posílá Finanční správě údaje o vašich příjmech a počtu rezervací. Daňové povinnosti se nemění, jen se zvyšuje pravděpodobnost kontroly, pokud příjmy nepřiznáte. U pronájmu nemovitostí platformy reportují bez prahové výjimky.