Ve zkratce: Příjmy z pronájmu nemovitosti daníte jako fyzická osoba podle § 9 zákona č. 586/1992 Sb., a to sazbou 15 % ze základu daně (u části celkového základu daně nad 1 762 812 Kč ročně 23 %). Od příjmů odečtete buď paušální výdaje 30 % (maximálně 600 000 Kč ročně), nebo skutečné výdaje včetně odpisů. Z příjmů z nájmu se neplatí sociální ani zdravotní pojištění. Přiznání podáváte při překročení obecného limitu zdanitelných příjmů 50 000 Kč, u zaměstnance s dalšími příjmy podle § 7 až § 10 nad 20 000 Kč za zákonných podmínek, a také při vykázání daňové ztráty.
Daňové zacházení s nájmem závisí na tom, zda jde o nájem podle § 9, nebo o samostatnou činnost podle § 7. Ze samotného dílčího základu nájmu podle § 9 se neodvádí pojistné OSVČ. Pokud ale pronajímatel nemá jiný titul veřejného zdravotního pojištění, řeší platbu jako OBZP. Tento návod vysvětluje, kdy se vás daň z pronájmu týká, jak si vybrat mezi paušálem 30 % a skutečnými výdaji, jak daň spočítat na konkrétních příkladech a jakým chybám se vyhnout.
Co patří pod § 9 a kdy se daň z pronájmu platí?
Pod § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů spadají příjmy z nájmu nemovitých věcí (byt, dům, pozemek, garáž, chata) a příjmy z nájmu movitých věcí, pokud nejde o příležitostný nájem. U běžného soukromého nájmu nemovitost není zařazena v obchodním majetku poplatníka — pokud byste byt měli v obchodním majetku své živnosti, danil by se nájem podle § 7 (samostatná činnost).
Klíčový rozdíl proti podnikání: u § 9 jen přenecháváte nemovitost k užívání a zajišťujete jen běžné služby spojené s jeho užíváním, například dodávku vody či úklid společných částí domu. Soustavné krátkodobé přechodné ubytování s dalšími službami pro hosty (úklid užívaných prostor, výměna prádla, recepce) se podle charakteru plnění zpravidla řadí mezi ubytovací služby podle § 7. Samotné využití platformy Airbnb nebo Booking právní kvalifikaci neurčuje; rozhoduje obsah a způsob poskytované služby.
Daň z pronájmu se vás týká, pokud:
- pronajímáte nemovitost nebo movitou věc, kterou nemáte v obchodním majetku,
- jste fyzická osoba (poplatník daně z příjmů fyzických osob),
- vám vzniká povinnost podat přiznání podle § 38g, mimo jiné při vykázání daňové ztráty (viz níže).
Kdy musíte podat daňové přiznání z pronájmu?
Povinnost podat přiznání vychází z § 38g zákona č. 586/1992 Sb. a liší se podle toho, zda máte i příjmy ze zaměstnání:
| Situace poplatníka | Limit příjmu z nájmu, od kterého podáváte přiznání |
|---|---|
| Nemáte příjmy ze zaměstnání (nájem a případně další zdanitelné příjmy) | celkové zdanitelné příjmy nad 50 000 Kč za rok nebo vykázaná daňová ztráta |
| Jste zaměstnanec splňující jinak podmínky § 38g odst. 2 | zdanitelné příjmy podle § 7 až § 10 dohromady nad 20 000 Kč za rok nebo jiný zákonný důvod podání |
Pozor, u limitu se posuzuje příjem (nájemné), nikoli zisk. Přiznání musíte podat také při vykázané daňové ztrátě, i když příjmy nepřesáhly 50 000 Kč. Do limitu se naopak nepočítají příjmy od daně osvobozené.
Za kalendářní rok 2025 základní lhůta skončila 1. dubna 2026; za rok 2026 skončí 1. dubna 2027. Pokud přiznání elektronicky podáte až po základní lhůtě, uplatní se čtyřměsíční lhůta; za rok 2025 končí po posunu na pracovní den 4. května 2026. Samotná datová schránka termín neposouvá. Příjmy z nájmu uvedete do přílohy č. 2 daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob.
Jak se počítá daň z pronájmu krok za krokem?
- Sečtěte příjmy z nájmu za kalendářní rok (přijaté nájemné; zálohy na služby typu energie a voda se při skutečném následném vyúčtování proti nákladům za tyto služby do zdanitelných příjmů ani výdajů nezahrnují).
- Odečtěte výdaje — buď paušálem 30 %, nebo ve skutečné výši (viz další kapitola). Rozdíl tvoří dílčí základ daně podle § 9.
- Sečtěte dílčí základy daně ze všech druhů příjmů (zaměstnání, podnikání, nájem) do celkového základu daně.
- Uplatněte nezdanitelné části základu daně (např. dary, úroky z úvěru na bydlení, penzijní připojištění) a základ zaokrouhlete na celé stokoruny dolů.
- Vypočtěte daň sazbou 15 %; část celkového základu daně (součet dílčích základů podle § 6 až § 10, nikoli jen nájem) nad 1 762 812 Kč ročně, tj. 36násobek průměrné mzdy; měsíční hranice se používá zvlášť při zálohách ze mzdy, podléhá sazbě 23 % (§ 16 zákona č. 586/1992 Sb.). Při kombinaci vysoké mzdy a nájmu se proto posuzuje jejich součet.
- Odečtěte slevy na dani — zejména základní slevu na poplatníka 30 840 Kč ročně.
Výsledkem je vaše daňová povinnost. Více o navazujícím výpočtu najdete v článku daň z příjmu fyzických osob.
Paušál 30 %, nebo skutečné výdaje — co se vyplatí?
U příjmů z nájmu podle § 9 si vybíráte mezi dvěma způsoby uplatnění výdajů. Volbu lze měnit rok od roku, ale v rámci jednoho zdaňovacího období musíte zvolit jeden způsob pro všechny příjmy z nájmu.
Paušální výdaje 30 %
Podle § 9 odst. 4 zákona č. 586/1992 Sb. můžete uplatnit výdaje paušálem ve výši 30 % z příjmů, maximálně však 600 000 Kč ročně. Strop 600 000 Kč se vyčerpá při ročním nájemném 2 000 000 Kč (600 000 ÷ 0,30) — jde čistě o matematický přepočet stropu paušálu, ne o samostatnou zákonnou hranici. Kdo vybere více, dál uplatní jen 600 000 Kč.
Paušál zjednodušuje dokazování výdajů: skutečné náklady nedokládáte, ale vedete záznamy o příjmech a evidenci pohledávek podle § 9 odst. 5. V paušálu jsou už zahrnuty veškeré výdaje spojené s nájmem, takže vedle něj nelze uplatnit žádné další skutečné náklady ani odpisy.
| Druh výdaje u § 9 | Sazba | Maximální výše |
|---|---|---|
| Paušální výdaje z nájmu | 30 % z příjmů | 600 000 Kč za rok |
Více o paušálech napříč činnostmi najdete v článku výdajové paušály.
Skutečné výdaje
Místo paušálu můžete uplatnit prokazatelně vynaložené výdaje na dosažení, zajištění a udržení příjmů. U nájmu sem patří zejména:
- odpisy nemovitosti — bytové domy a bytové jednotky spadají do 5. odpisové skupiny s dobou odpisování 30 let (§ 30 a příloha č. 1 zákona č. 586/1992 Sb.); budovy a jednotky převážně ze dřeva a plastů patří do 4. skupiny (20 let),
- opravy a údržba (malování, výměna oken, oprava kotle),
- úroky z hypotéky použité na pořízení pronajímané nemovitosti,
- daň z nemovitých věcí, pojištění nemovitosti a případně platby na správu domu u SVJ podle jejich skutečného použití; technické zhodnocení nelze prostě celé odečíst při platbě,
- náklady na správu nemovitosti a realitní provize za zprostředkování nájmu.
Skutečné výdaje vedete v evidenci a musíte je umět doložit při případné kontrole. Vyplatí se zejména u nově pořízené nemovitosti, kde odpisy a úroky z hypotéky často převýší paušál 30 %.
Jak se rozhodnout
Spočítejte si oba způsoby a vyberte ten s vyššími výdaji (= nižší daní):
- Paušál je výhodný, když máte nemovitost dávno splacenou a odepsanou a reálné náklady jsou nízké.
- Skutečné výdaje se vyplatí u nemovitosti s hypotékou nebo v prvních letech odpisování, kde náklady běžně přesáhnou 30 % nájemného.
Platí se z pronájmu sociální a zdravotní pojištění?
Ne. Příjmy z nájmu podle § 9 nepodléhají sociálnímu ani zdravotnímu pojištění, a to bez ohledu na výši nájemného. Nejde o samostatnou výdělečnou činnost ani o zaměstnání, takže z dílčího základu daně podle § 9 neodvádíte žádné pojistné a kvůli samotnému nájmu nepodáváte přehledy OSVČ na OSSZ ani zdravotní pojišťovnu. Pokud však nemáte zaměstnání, samostatnou činnost ani plátce pojistného ve státě, může vám vzniknout povinnost platit zdravotní pojištění jako osoba bez zdanitelných příjmů (OBZP).
Rozdíl oproti § 7 spočívá v tom, že samotný § 9 nezakládá účast na sociálním pojištění OSVČ ani vyměřovací základ zdravotního pojištění OSVČ. Veřejné zdravotní pojištění však musí být kryto jiným titulem; pojištěnec, který má pouze nájem a není za něj plátcem pojistného stát, bývá podle VZP osobou bez zdanitelných příjmů (OBZP).
Pozor na hranici se službami: soustavné krátkodobé přechodné ubytování se službami pro hosty obvykle spadá do § 7 a zakládá povinnosti OSVČ podle konkrétní situace.
Můžete u pronájmu uplatnit slevy na dani a daňový bonus na děti?
Slevy na dani ano. Z vypočtené daně z příjmu z nájmu si můžete odečíst základní slevu na poplatníka 30 840 Kč ročně (2 570 Kč měsíčně) i další slevy podle § 35ba zákona č. 586/1992 Sb. Pokud máte jen příjmy z nájmu, sleva na poplatníka v praxi vyřadí daň z prvních 205 600 Kč základu daně (30 840 ÷ 0,15).
Daňový bonus na děti ale s nájmem nezískáte. Nárok na vyplacení daňového bonusu má podle § 35c zákona č. 586/1992 Sb. jen poplatník, jehož příjmy ze zaměstnání (§ 6) nebo samostatné činnosti (§ 7) dosáhly alespoň šestinásobku minimální mzdy. Příjmy z nájmu podle § 9 se do tohoto limitu nezapočítávají. Samotné daňové zvýhodnění (slevu) na dítě uplatnit lze, ale do záporu (bonusu) se u čistě nájemních příjmů nedostanete.
Modelové příklady výpočtu daně z pronájmu
Příklad 1: Pronájem bytu, paušál 30 %
Paní Nováková pronajímá byt za 16 000 Kč měsíčně, ročně tedy vybere 192 000 Kč nájemného. Nemovitost má dávno splacenou, reálné náklady jsou nízké, proto volí paušál.
- Příjmy: 192 000 Kč
- Paušální výdaje 30 %: 57 600 Kč
- Dílčí základ daně (§ 9): 134 400 Kč
- Daň 15 %: 20 160 Kč
- Sleva na poplatníka: −30 840 Kč
- Výsledná daň: 0 Kč (sleva pokryje celou daň)
Pokud paní Nováková nemá jiné příjmy, na dani nezaplatí nic, ale přiznání podat musí (příjem přesáhl 50 000 Kč).
Příklad 2: Pronájem s hypotékou, skutečné výdaje
Pan Dvořák pronajímá nový byt za 20 000 Kč měsíčně, ročně 240 000 Kč. Splácí hypotéku (úroky 70 000 Kč/rok) a uplatňuje odpisy (50 000 Kč/rok). Paušál 30 % by činil jen 72 000 Kč, skutečné výdaje jsou vyšší.
- Příjmy: 240 000 Kč
- Skutečné výdaje (úroky 70 000 + odpisy 50 000 + pojištění a daň z nemovitosti 10 000): 130 000 Kč
- Dílčí základ daně (§ 9): 110 000 Kč
- Daň 15 %: 16 500 Kč
- Sleva na poplatníka (pokud ji neuplatnil jinde): −30 840 Kč
- Výsledná daň: 0 Kč
Sleva na poplatníka se uplatní jen jednou za celý základ daně, ne zvlášť za nájem. Pokud už jeho mzda plně využila slevu na poplatníka a součet základů zůstane v 15% pásmu, zvýší nájem jeho roční daň o 16 500 Kč. I tak jsou skutečné výdaje výhodnější než paušál.
Časté chyby u daně z pronájmu
- Záměna § 9 a § 7. Soustavné krátkodobé ubytování se službami pro hosty bývá samostatnou činností podle § 7; samotná platforma Airbnb či Booking o zařazení nerozhoduje. U živnostenského ubytování je třeba oprávnění a řeší se pojistné OSVČ.
- Počítání limitu z přijatých záloh na energie. Zálohy na služby (voda, teplo), které nájemci následně skutečně vyúčtujete proti nákladům, se do zdanitelných příjmů ani výdajů nezahrnují.
- Kombinace paušálu a skutečných výdajů. V jednom roce nelze u nájmu uplatnit zároveň paušál a odpisy — musíte zvolit jeden způsob pro všechny příjmy z nájmu.
- Domněnka, že se z nájmu platí pojistné. Z příjmů podle § 9 se sociální ani zdravotní pojištění neplatí — nepodávejte zbytečně přehledy.
- Nepodání přiznání při ztrátě. Vykázání daňové ztráty zakládá povinnost podat přiznání i při příjmu do 50 000 Kč; zaměstnanecký limit 20 000 Kč z dalších § 7 až § 10 příjmů není jediným důvodem pro podání.
Související témata a nástroje
- DPH u nemovitostí navazuje na situace, kdy se u nájmu nebo převodu řeší DPH.
Shrnutí
Příjmy z pronájmu nemovitosti daníte jako fyzická osoba podle § 9 zákona č. 586/1992 Sb. sazbou 15 %; sazba 23 % se uplatní na část celkového základu daně (součet všech příjmů) nad 1 762 812 Kč ročně, ne jen na samotný nájem. Od příjmů odečtete buď paušál 30 % se stropem 600 000 Kč, nebo skutečné výdaje včetně odpisů a úroků z hypotéky. Skutečné výdaje se obvykle vyplatí u nemovitosti s hypotékou, paušál u splacené nemovitosti s nízkými náklady. Velkou výhodou pronájmu je, že se z něj neodvádí sociální ani zdravotní pojištění. Přiznání podáváte při překročení zákonných příjmových limitů nebo při vykázání daňové ztráty; u zaměstnance se hranice 20 000 Kč posuzuje z úhrnu vedlejších příjmů podle § 7 až § 10 za podmínek § 38g odst. 2.
Často kladené otázky
Platí se z pronájmu bytu sociální a zdravotní pojištění?
Ne. Příjmy z nájmu nemovitosti podle § 9 zákona č. 586/1992 Sb. nepodléhají sociálnímu ani zdravotnímu pojištění bez ohledu na výši nájemného. Část celkového základu daně nad zákonnou hranicí může podléhat 23% sazbě daně z příjmů. Pokud nemáte zaměstnání, samostatnou činnost ani státního plátce pojistného, hradíte zdravotní pojištění jako OBZP. Příjmy z ubytovacích služeb podle § 7 se posuzují zvlášť.
Jaký je výdajový paušál u pronájmu v roce 2026?
U příjmů z nájmu podle § 9 můžete uplatnit paušální výdaje ve výši 30 % z příjmů, maximálně však 600 000 Kč za rok (§ 9 odst. 4 zákona č. 586/1992 Sb.). Strop 600 000 Kč odpovídá ročnímu nájemnému 2 000 000 Kč. Paušál nahrazuje všechny skutečné výdaje včetně odpisů.
Od jaké částky se musí podat přiznání z pronájmu?
Pokud nemáte příjmy ze zaměstnání, podáváte přiznání při úhrnu zdanitelných příjmů nad 50 000 Kč nebo při vykázání daňové ztráty. Jste-li zaměstnanec splňující ostatní podmínky § 38g odst. 2, podáváte přiznání při úhrnu dalších zdanitelných příjmů podle § 7 až § 10 nad 20 000 Kč ročně nebo při jiném zákonném důvodu. Limit se posuzuje z hrubého příjmu, nikoli ze zisku.
Mohu si u pronájmu odečíst odpisy a úroky z hypotéky?
Ano, ale jen pokud uplatňujete skutečné výdaje (nikoli paušál). Pronajímanou bytovou jednotku odpisujete 30 let (5. odpisová skupina) a úroky z hypotéky na pořízení nemovitosti jsou daňově uznatelným výdajem. U nové nemovitosti s hypotékou bývají skutečné výdaje vyšší než paušál 30 %.
Jak se daní pronájem, který patří do společného jmění manželů?
Příjem z nájmu nemovitosti ve společném jmění manželů se zdaňuje jen u jednoho z manželů. Manželé si mohou vybrat, kdo nájem v přiznání uvede — typicky ten, kdo má nižší celkový základ daně, aby se lépe využila sleva na poplatníka.
Mohu při pronájmu získat daňový bonus na dítě?
Samotné daňové zvýhodnění na dítě uplatnit lze, ale na vyplacení daňového bonusu (záporné daně) nárok z příjmů z nájmu nevzniká. Bonus podle § 35c zákona č. 586/1992 Sb. náleží jen poplatníkům s příjmy ze zaměstnání nebo podnikání alespoň ve výši šestinásobku minimální mzdy — příjmy z nájmu se do tohoto limitu nezapočítávají.
Jak se daní příjem z pronájmu bytu nebo nemovitosti?
Příjem z pronájmu nemovitosti daníte jako fyzická osoba podle § 9 zákona č. 586/1992 Sb. sazbou 15 % ze základu daně. Základ daně spočítáte tak, že od ročního nájemného odečtete výdaje — buď paušálem 30 % (maximálně 600 000 Kč ročně), nebo ve skutečné výši včetně odpisů a úroků z hypotéky. Vyšší výdaje znamenají nižší daň, takže si oba způsoby spočítejte a vyberte výhodnější.
Sazba 23 % se uplatní jen na část celkového základu daně (součet všech vašich příjmů, nejen nájmu) nad 1 762 812 Kč za rok. Z vypočtené daně si odečtete slevu na poplatníka 30 840 Kč ročně, která u samotného nájmu vyřadí daň z prvních 205 600 Kč základu. Na navazující výpočet se podíváme v článku daň z příjmu fyzických osob.
Jaký je rozdíl mezi pronájmem podle § 9 a podnikáním v pronájmu?
Podle § 9 zákona č. 586/1992 Sb. nemovitost pouze přenecháváte nájemci k užívání a poskytujete nanejvýš obvyklé služby spojené s nájmem (například vodu nebo úklid společných prostor). Podmínkou je také to, že pronajímaná věc není zařazena ve vašem obchodním majetku. V tomto režimu platíte daň z příjmů, ale samotný nájem nevstupuje do vyměřovacího základu sociálního ani zdravotního pojištění OSVČ. Bez jiného pojistného titulu může vzniknout povinnost platit zdravotní pojištění jako OBZP.
Do příjmů podle § 7 spadá ubytovací činnost se službami pro hosty (například úklid užívaných prostor, výměna ložního prádla či recepce) a také nájem majetku zařazeného v obchodním majetku. U živnostenského ubytování potřebujete oprávnění a řešíte pojistné OSVČ. Nájem majetku v obchodním majetku je příjmem podle § 7, i když nejde o ubytovací živnost.
Jak se daní krátkodobý pronájem typu Airbnb?
Soustavné krátkodobé ubytování s doplňkovými službami pro hosty bývá ubytovací živností podle § 7 zákona č. 586/1992 Sb. Záleží na obsahu služby, nikoli samotném názvu platformy. Při živnostenském provozu je třeba oprávnění a posuzují se povinnosti sociálního a zdravotního pojištění OSVČ. Výdaje uplatníte buď paušálem, nebo ve skutečné výši a podáváte také přehledy na OSSZ a zdravotní pojišťovnu.
Rozhodující je charakter poskytovaného plnění včetně délky pobytu a služeb pro hosty; běžné služby spojené s dlouhodobým nájmem samy o sobě z § 9 nedělají ubytování. Pozor i na DPH: ubytovací služba je zdanitelným plněním a vznik plátcovství se posuzuje podle zákonných pravidel pro obrat a registraci k DPH.
Jaký je rozdíl mezi pronájmem podle § 9 a podnikáním v pronájmu (§ 7)?
Rozhodující je, co kromě holého nájmu nájemci poskytujete a kde je nemovitost zařazena. Pod § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, spadá situace, kdy nemovitost pouze přenecháváte k užívání, neposkytujete žádné ubytovací služby (úklid, výměna prádla, recepce) a pronajímaná věc není v obchodním majetku. Typicky dlouhodobý pronájem bytu, kdy vám jen měsíčně chodí nájemné. Naopak o samostatnou činnost podle § 7 jde tehdy, když k pronájmu přidáte služby charakteristické pro ubytování, pronajímáte krátkodobě hotelovým způsobem (Airbnb, Booking), nebo máte nemovitost zařazenou v obchodním majetku. Kritéria vyložilo GFŘ v informaci k ubytování přes platformy a použil je i Městský soud v Praze ve věci 6 Af 20/2020.
Praktický dopad je zásadní u odvodů. U § 9 platíte daň z příjmu 15 % (resp. 23 % na část celkového základu nad 1 762 812 Kč) a neodvádíte sociální ani zdravotní pojištění — samotný nájem nezakládá povinnost přehledů OSVČ, ale bez jiného titulu může vzniknout povinnost platit zdravotní pojištění jako OBZP. U živnostenského ubytování podle § 7 potřebujete živnostenské oprávnění a posuzujete povinnosti sociálního a zdravotního pojištění OSVČ včetně přehledů. Samotný nájem majetku v obchodním majetku se daní také podle § 7, aniž by tím automaticky vznikala ubytovací živnost. Výši skutečné zátěže je třeba spočítat podle konkrétních příjmů, výdajů a pojistného režimu.
Liší se i uplatnění výdajů: u § 9 je výdajový paušál 30 % z příjmů (strop 600 000 Kč ročně), zatímco u ubytovací služby provozované na živnostenské oprávnění (volná živnost „Ubytovací služby“) činí paušál 60 %. Vyšší paušál a pojistné je třeba posuzovat ve společném výpočtu. Detailní výpočet daně z dlouhodobého nájmu i srovnání paušálu se skutečnými výdaji najdete v hlavním návodu výše, širší přehled paušálů pak v článku výdajové paušály.