Ve zkratce: Příjmy z pronájmu nemovitosti daníte jako fyzická osoba podle § 9 zákona č. 586/1992 Sb., a to sazbou 15 % ze základu daně (u velmi vysokých příjmů nad 1 762 812 Kč ročně 23 %). Od příjmů odečtete buď paušální výdaje 30 % (maximálně 600 000 Kč ročně), nebo skutečné výdaje včetně odpisů. Z příjmů z nájmu se neplatí sociální ani zdravotní pojištění. Přiznání podáváte, pokud roční příjem z nájmu přesáhl 50 000 Kč (u zaměstnance 20 000 Kč).
Pronájem bytu, domu nebo pozemku je jeden z daňově nejvýhodnějších způsobů, jak vydělávat. Na rozdíl od podnikání nebo zaměstnání se z čistého zisku z nájmu neodvádí pojistné — odvádíte jen daň z příjmu. Tento návod vysvětluje, kdy se vás daň z pronájmu týká, jak si vybrat mezi paušálem 30 % a skutečnými výdaji, jak daň spočítat na konkrétních příkladech a jakým chybám se vyhnout.
Co patří pod § 9 a kdy se daň z pronájmu platí?
Pod § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů spadají příjmy z nájmu nemovitých věcí (byt, dům, pozemek, garáž, chata) a příjmy z nájmu movitých věcí, pokud nejde o příležitostný nájem. Podmínkou je, že pronajímaná věc není zařazena v obchodním majetku poplatníka — pokud byste byt měli v obchodním majetku své živnosti, danil by se nájem podle § 7 (samostatná činnost).
Klíčový rozdíl proti podnikání: u § 9 jen přenecháváte nemovitost k užívání a neposkytujete žádné další služby. Jakmile k nájmu přidáte služby typické pro ubytování (úklid, výměna ložního prádla, recepce, krátkodobé ubytování přes Airbnb a podobně), nejde už o nájem podle § 9, ale o ubytovací službu podle § 7, k níž potřebujete živnostenské oprávnění a platíte z ní i pojistné.
Daň z pronájmu se vás týká, pokud:
- pronajímáte nemovitost nebo movitou věc, kterou nemáte v obchodním majetku,
- jste fyzická osoba (poplatník daně z příjmů fyzických osob),
- váš roční příjem z nájmu přesáhl zákonný limit pro podání přiznání (viz níže).
Kdy musíte podat daňové přiznání z pronájmu?
Povinnost podat přiznání vychází z § 38g zákona č. 586/1992 Sb. a liší se podle toho, zda máte i příjmy ze zaměstnání:
| Situace poplatníka | Limit příjmu z nájmu, od kterého podáváte přiznání |
|---|---|
| Nemáte příjmy ze zaměstnání (jen nájem, případně podnikání) | příjmy nad 50 000 Kč za rok |
| Jste zaměstnanec (máte příjmy podle § 6) | příjmy z nájmu a dalších vedlejších zdrojů nad 20 000 Kč za rok |
Pozor, u limitu se posuzuje příjem (nájemné), nikoli zisk. I když po odečtení výdajů skončíte v daňové ztrátě, přiznání musíte podat, pokud hrubý příjem překročil hranici. Do limitu se naopak nepočítají příjmy od daně osvobozené.
Přiznání za příslušný rok podáváte do 1. dubna následujícího roku při papírovém podání, resp. do 1. května při elektronickém podání; připadne-li lhůta na víkend nebo svátek, posouvá se na nejbližší pracovní den (za rok 2025 tak elektronické podání připadá na 4. května 2026). Příjmy z nájmu uvedete do přílohy č. 2 daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob.
Jak se počítá daň z pronájmu krok za krokem?
- Sečtěte příjmy z nájmu za kalendářní rok (přijaté nájemné; zálohy na služby typu energie a vodu, které pronajímatel pouze přeúčtovává nájemci, se za příjem nepovažují).
- Odečtěte výdaje — buď paušálem 30 %, nebo ve skutečné výši (viz další kapitola). Rozdíl tvoří dílčí základ daně podle § 9.
- Sečtěte dílčí základy daně ze všech druhů příjmů (zaměstnání, podnikání, nájem) do celkového základu daně.
- Uplatněte nezdanitelné části základu daně (např. dary, úroky z úvěru na bydlení, penzijní připojištění) a základ zaokrouhlete na celé stokoruny dolů.
- Vypočtěte daň sazbou 15 %; část celkového základu daně (součet dílčích základů podle § 6 až § 10, nikoli jen nájem) nad 1 762 812 Kč ročně, tj. 36násobek průměrné mzdy (146 901 Kč měsíčně), podléhá sazbě 23 % (§ 16 zákona č. 586/1992 Sb.). Při kombinaci vysoké mzdy a nájmu se proto posuzuje jejich součet.
- Odečtěte slevy na dani — zejména základní slevu na poplatníka 30 840 Kč ročně.
Výsledkem je vaše daňová povinnost. Více o navazujícím výpočtu najdete v článku daň z příjmu fyzických osob.
Paušál 30 %, nebo skutečné výdaje — co se vyplatí?
U příjmů z nájmu podle § 9 si vybíráte mezi dvěma způsoby uplatnění výdajů. Volbu lze měnit rok od roku, ale v rámci jednoho zdaňovacího období musíte zvolit jeden způsob pro všechny příjmy z nájmu.
Paušální výdaje 30 %
Podle § 9 odst. 4 zákona č. 586/1992 Sb. můžete uplatnit výdaje paušálem ve výši 30 % z příjmů, maximálně však 600 000 Kč ročně. Strop 600 000 Kč se vyčerpá při ročním nájemném 2 000 000 Kč (600 000 ÷ 0,30) — jde čistě o matematický přepočet stropu paušálu, ne o samostatnou zákonnou hranici. Kdo vybere více, dál uplatní jen 600 000 Kč.
Paušál je administrativně nejjednodušší: nemusíte schovávat účtenky ani dokládat náklady. V paušálu jsou už zahrnuty veškeré výdaje spojené s nájmem, takže vedle něj nelze uplatnit žádné další skutečné náklady ani odpisy.
| Druh výdaje u § 9 | Sazba | Maximální výše |
|---|---|---|
| Paušální výdaje z nájmu | 30 % z příjmů | 600 000 Kč za rok |
Více o paušálech napříč činnostmi najdete v článku výdajové paušály.
Skutečné výdaje
Místo paušálu můžete uplatnit prokazatelně vynaložené výdaje na dosažení, zajištění a udržení příjmů. U nájmu sem patří zejména:
- odpisy nemovitosti — bytové domy a bytové jednotky spadají do 5. odpisové skupiny s dobou odpisování 30 let (§ 30 a příloha č. 1 zákona č. 586/1992 Sb.); budovy a jednotky převážně ze dřeva a plastů patří do 4. skupiny (20 let),
- opravy a údržba (malování, výměna oken, oprava kotle),
- úroky z hypotéky použité na pořízení pronajímané nemovitosti,
- daň z nemovitých věcí, pojištění nemovitosti, příspěvky do fondu oprav (SVJ),
- náklady na správu nemovitosti a realitní provize za zprostředkování nájmu.
Skutečné výdaje vedete v evidenci a musíte je umět doložit při případné kontrole. Vyplatí se zejména u nově pořízené nemovitosti, kde odpisy a úroky z hypotéky často převýší paušál 30 %.
Jak se rozhodnout
Spočítejte si oba způsoby a vyberte ten s vyššími výdaji (= nižší daní):
- Paušál je výhodný, když máte nemovitost dávno splacenou a odepsanou a reálné náklady jsou nízké.
- Skutečné výdaje se vyplatí u nemovitosti s hypotékou nebo v prvních letech odpisování, kde náklady běžně přesáhnou 30 % nájemného.
Platí se z pronájmu sociální a zdravotní pojištění?
Ne. Příjmy z nájmu podle § 9 nepodléhají sociálnímu ani zdravotnímu pojištění, a to bez ohledu na výši nájemného. Nejde o samostatnou výdělečnou činnost ani o zaměstnání, takže z dílčího základu daně podle § 9 neodvádíte žádné pojistné a nepodáváte přehledy na OSSZ ani zdravotní pojišťovnu.
To je hlavní daňová výhoda pronájmu oproti podnikání: u OSVČ tvoří pojistné výrazně vyšší zátěž než samotná 15% daň. Sociální pojištění činí 29,2 % z vyměřovacího základu (ten je u OSVČ 55 % daňového základu) a zdravotní 13,5 % (z vyměřovacího základu ve výši 50 % daňového základu) — efektivní zátěž je tedy nižší než prostý součet sazeb, přesto u nájmu odpadá zcela. U nájmu zaplatíte jen daň z příjmu.
Pozor na hranici se službami: pokud pronajímáte krátkodobě a poskytujete ubytovací služby (Airbnb, Booking), nejde o § 9, ale o § 7 — a z toho už se pojistné odvádí.
Můžete u pronájmu uplatnit slevy na dani a daňový bonus na děti?
Slevy na dani ano. Z vypočtené daně z příjmu z nájmu si můžete odečíst základní slevu na poplatníka 30 840 Kč ročně (2 570 Kč měsíčně) i další slevy podle § 35ba zákona č. 586/1992 Sb. Pokud máte jen příjmy z nájmu, sleva na poplatníka v praxi vyřadí daň z prvních 205 600 Kč základu daně (30 840 ÷ 0,15).
Daňový bonus na děti ale s nájmem nezískáte. Nárok na vyplacení daňového bonusu má podle § 35c zákona č. 586/1992 Sb. jen poplatník, jehož příjmy ze zaměstnání (§ 6) nebo samostatné činnosti (§ 7) dosáhly alespoň šestinásobku minimální mzdy. Příjmy z nájmu podle § 9 se do tohoto limitu nezapočítávají. Samotné daňové zvýhodnění (slevu) na dítě uplatnit lze, ale do záporu (bonusu) se u čistě nájemních příjmů nedostanete.
Modelové příklady výpočtu daně z pronájmu
Příklad 1: Pronájem bytu, paušál 30 %
Paní Nováková pronajímá byt za 16 000 Kč měsíčně, ročně tedy vybere 192 000 Kč nájemného. Nemovitost má dávno splacenou, reálné náklady jsou nízké, proto volí paušál.
- Příjmy: 192 000 Kč
- Paušální výdaje 30 %: 57 600 Kč
- Dílčí základ daně (§ 9): 134 400 Kč
- Daň 15 %: 20 160 Kč
- Sleva na poplatníka: −30 840 Kč
- Výsledná daň: 0 Kč (sleva pokryje celou daň)
Pokud paní Nováková nemá jiné příjmy, na dani nezaplatí nic, ale přiznání podat musí (příjem přesáhl 50 000 Kč).
Příklad 2: Pronájem s hypotékou, skutečné výdaje
Pan Dvořák pronajímá nový byt za 20 000 Kč měsíčně, ročně 240 000 Kč. Splácí hypotéku (úroky 70 000 Kč/rok) a uplatňuje odpisy (50 000 Kč/rok). Paušál 30 % by činil jen 72 000 Kč, skutečné výdaje jsou vyšší.
- Příjmy: 240 000 Kč
- Skutečné výdaje (úroky 70 000 + odpisy 50 000 + pojištění a daň z nemovitosti 10 000): 130 000 Kč
- Dílčí základ daně (§ 9): 110 000 Kč
- Daň 15 %: 16 500 Kč
- Sleva na poplatníka (pokud ji neuplatnil jinde): −30 840 Kč
- Výsledná daň: 0 Kč
Sleva na poplatníka se uplatní jen jednou za celý základ daně, ne zvlášť za nájem. Pokud ji pan Dvořák vyčerpal už u zaměstnavatele ze své mzdy, zdaní dílčí základ z nájmu plně — daň z nájmu by pak činila 16 500 Kč. I tak jsou skutečné výdaje výhodnější než paušál.
Časté chyby u daně z pronájmu
- Záměna § 9 a § 7. Krátkodobé ubytování se službami (Airbnb) není nájem podle § 9, ale podnikání podle § 7 — z něho se platí i pojistné a je potřeba živnost.
- Počítání limitu z přijatých záloh na energie. Zálohy na služby (voda, teplo), které jen přeúčtováváte nájemci, nejsou příjmem z nájmu.
- Kombinace paušálu a skutečných výdajů. V jednom roce nelze u nájmu uplatnit zároveň paušál a odpisy — musíte zvolit jeden způsob pro všechny příjmy z nájmu.
- Domněnka, že se z nájmu platí pojistné. Z příjmů podle § 9 se sociální ani zdravotní pojištění neplatí — nepodávejte zbytečně přehledy.
- Nepodání přiznání při ztrátě. I když po odečtení výdajů vyjde ztráta, přiznání podáváte, pokud hrubý příjem překročil 50 000 Kč (resp. 20 000 Kč u zaměstnance).
Související témata a nástroje
- DPH u nemovitostí navazuje na situace, kdy se u nájmu nebo převodu řeší DPH.
Shrnutí
Příjmy z pronájmu nemovitosti daníte jako fyzická osoba podle § 9 zákona č. 586/1992 Sb. sazbou 15 %; sazba 23 % se uplatní na část celkového základu daně (součet všech příjmů) nad 1 762 812 Kč ročně, ne jen na samotný nájem. Od příjmů odečtete buď paušál 30 % se stropem 600 000 Kč, nebo skutečné výdaje včetně odpisů a úroků z hypotéky. Skutečné výdaje se obvykle vyplatí u nemovitosti s hypotékou, paušál u splacené nemovitosti s nízkými náklady. Velkou výhodou pronájmu je, že se z něj neodvádí sociální ani zdravotní pojištění. Přiznání podáváte při ročním příjmu nad 50 000 Kč, u zaměstnance nad 20 000 Kč.
Často kladené otázky
Platí se z pronájmu bytu sociální a zdravotní pojištění?
Ne. Příjmy z nájmu nemovitosti podle § 9 zákona č. 586/1992 Sb. nepodléhají sociálnímu ani zdravotnímu pojištění bez ohledu na výši nájemného. Odvádíte pouze daň z příjmu 15 %. Pojistné by se platilo jen tehdy, pokud byste poskytovali ubytovací služby podle § 7 (například krátkodobý pronájem přes Airbnb).
Jaký je výdajový paušál u pronájmu v roce 2026?
U příjmů z nájmu podle § 9 můžete uplatnit paušální výdaje ve výši 30 % z příjmů, maximálně však 600 000 Kč za rok (§ 9 odst. 4 zákona č. 586/1992 Sb.). Strop 600 000 Kč odpovídá ročnímu nájemnému 2 000 000 Kč. Paušál nahrazuje všechny skutečné výdaje včetně odpisů.
Od jaké částky se musí podat přiznání z pronájmu?
Pokud nemáte příjmy ze zaměstnání, podáváte přiznání při ročním příjmu z nájmu nad 50 000 Kč. Jste-li zaměstnanec, podáváte přiznání už při příjmu z nájmu (a dalších vedlejších zdrojů) nad 20 000 Kč ročně (§ 38g zákona č. 586/1992 Sb.). Limit se posuzuje z hrubého příjmu, nikoli ze zisku.
Mohu si u pronájmu odečíst odpisy a úroky z hypotéky?
Ano, ale jen pokud uplatňujete skutečné výdaje (nikoli paušál). Pronajímanou bytovou jednotku odpisujete 30 let (5. odpisová skupina) a úroky z hypotéky na pořízení nemovitosti jsou daňově uznatelným výdajem. U nové nemovitosti s hypotékou bývají skutečné výdaje vyšší než paušál 30 %.
Jak se daní pronájem, který patří do společného jmění manželů?
Příjem z nájmu nemovitosti ve společném jmění manželů se zdaňuje jen u jednoho z manželů. Manželé si mohou vybrat, kdo nájem v přiznání uvede — typicky ten, kdo má nižší celkový základ daně, aby se lépe využila sleva na poplatníka.
Mohu při pronájmu získat daňový bonus na dítě?
Samotné daňové zvýhodnění na dítě uplatnit lze, ale na vyplacení daňového bonusu (záporné daně) nárok z příjmů z nájmu nevzniká. Bonus podle § 35c zákona č. 586/1992 Sb. náleží jen poplatníkům s příjmy ze zaměstnání nebo podnikání alespoň ve výši šestinásobku minimální mzdy — příjmy z nájmu se do tohoto limitu nezapočítávají.
Jak se daní příjem z pronájmu bytu nebo nemovitosti?
Příjem z pronájmu nemovitosti daníte jako fyzická osoba podle § 9 zákona č. 586/1992 Sb. sazbou 15 % ze základu daně. Základ daně spočítáte tak, že od ročního nájemného odečtete výdaje — buď paušálem 30 % (maximálně 600 000 Kč ročně), nebo ve skutečné výši včetně odpisů a úroků z hypotéky. Vyšší výdaje znamenají nižší daň, takže si oba způsoby spočítejte a vyberte výhodnější.
Sazba 23 % se uplatní jen na část celkového základu daně (součet všech vašich příjmů, nejen nájmu) nad 1 762 812 Kč za rok. Z vypočtené daně si odečtete slevu na poplatníka 30 840 Kč ročně, která u samotného nájmu vyřadí daň z prvních 205 600 Kč základu. Na navazující výpočet se podíváme v článku daň z příjmu fyzických osob.
Jaký je rozdíl mezi pronájmem podle § 9 a podnikáním v pronájmu?
Podle § 9 zákona č. 586/1992 Sb. nemovitost pouze přenecháváte nájemci k užívání a neposkytujete k tomu žádné další služby. Podmínkou je také to, že pronajímaná věc není zařazena ve vašem obchodním majetku. V tomto režimu z čistého zisku odvádíte jen daň z příjmu a neplatíte sociální ani zdravotní pojištění.
O podnikání (§ 7 — samostatná činnost) jde tehdy, když k nájmu přidáte služby typické pro ubytování (úklid, výměna ložního prádla, recepce) nebo máte nemovitost v obchodním majetku své živnosti. Pak potřebujete živnostenské oprávnění a z příjmu odvádíte i pojistné, takže je celková zátěž výrazně vyšší než u čistého nájmu podle § 9.
Jak se daní krátkodobý pronájem typu Airbnb?
Krátkodobý pronájem s ubytovacími službami (Airbnb, Booking) není nájmem podle § 9, ale ubytovací službou, tedy podnikáním podle § 7 zákona č. 586/1992 Sb. Potřebujete na něj živnostenské oprávnění a na rozdíl od běžného nájmu z příjmu odvádíte i sociální a zdravotní pojištění. Výdaje uplatníte buď paušálem, nebo ve skutečné výši a podáváte také přehledy na OSSZ a zdravotní pojišťovnu.
Rozhodující je, že u krátkodobého ubytování poskytujete služby (úklid, výměna prádla, recepce) — samotné dlouhodobé přenechání bytu nájemci do § 7 nespadá. Pozor i na DPH: ubytovací služba je zdanitelným plněním a po překročení obratu pro registraci se z ní stáváte plátcem DPH.
Jaký je rozdíl mezi pronájmem podle § 9 a podnikáním v pronájmu (§ 7)?
Rozhodující je, co kromě holého nájmu nájemci poskytujete a kde je nemovitost zařazena. Pod § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, spadá situace, kdy nemovitost pouze přenecháváte k užívání, neposkytujete žádné ubytovací služby (úklid, výměna prádla, recepce) a pronajímaná věc není v obchodním majetku. Typicky dlouhodobý pronájem bytu, kdy vám jen měsíčně chodí nájemné. Naopak o samostatnou činnost podle § 7 jde tehdy, když k pronájmu přidáte služby charakteristické pro ubytování, pronajímáte krátkodobě hotelovým způsobem (Airbnb, Booking), nebo máte nemovitost zařazenou v obchodním majetku své živnosti. Tuto hranici potvrdil i Městský soud v Praze (sp. zn. 6 Af 20/2020), který příjmy z krátkodobého ubytování zařadil pod § 7.
Praktický dopad je zásadní u odvodů. U § 9 z čistého zisku platíte jen daň z příjmu 15 % (resp. 23 % na část celkového základu nad 1 762 812 Kč) a neodvádíte sociální ani zdravotní pojištění — pojistné u nájmu zcela odpadá a nepodáváte přehledy na OSSZ ani zdravotní pojišťovnu. U § 7 jde o samostatnou výdělečnou činnost, takže potřebujete živnostenské oprávnění, odvádíte sociální i zdravotní pojistné a podáváte oba přehledy. Celková zátěž je proto u § 7 výrazně vyšší než u čistého nájmu.
Liší se i uplatnění výdajů: u § 9 je výdajový paušál 30 % z příjmů (strop 600 000 Kč ročně), zatímco u ubytovací služby provozované na živnostenské oprávnění (volná živnost „Ubytovací služby“) činí paušál 60 %. Pozor ale, že vyšší paušál sám o sobě nevyrovná povinné pojistné. Detailní výpočet daně z dlouhodobého nájmu i srovnání paušálu se skutečnými výdaji najdete v hlavním návodu výše, širší přehled paušálů pak v článku výdajové paušály.