Přiznání k dani z nemovitých věcí: kdy a jak

Ve zkratce: Přiznání k dani z nemovitých věcí podáváte jen při změně, ne každý rok. Povinnost vzniká, pokud jste v uplynulém roce nemovitost nabyli, prodali, darovali, zdědili nebo na ní provedli změnu ovlivňující daň (přístavba, změna druhu pozemku, zánik osvobození). Lhůta je do 31. ledna zdaňovacího období; protože 31. 1. 2026 připadá na sobotu, posouvá se na pondělí 2. února 2026 (§ 13a zákona č. 338/1992 Sb.). Pokud se nic nezměnilo, přiznání nepodáváte a finanční úřad daň vyměří sám podle posledního přiznání.

Daň z nemovitých věcí je jediná daň, u které platí, že přiznání podáte zpravidla jen jednou – v roce po nabytí nemovitosti nebo po rozhodné změně. V dalších letech už nic podávat nemusíte, protože správce daně vyměřuje daň automaticky. Tento návod vás krok za krokem provede tím, kdy přiznání podat musíte, kdy naopak ne, jak rozlišit řádné a dílčí přiznání a jak ho vyplnit a podat online přes portál MOJE daně. Obecný výklad samotné daně, sazeb a koeficientů najdete v článku daň z nemovitých věcí.

Kdy musím podat přiznání k dani z nemovitých věcí?

Ve zkratce: Přiznání musíte podat, pokud jste se v předchozím roce stali vlastníkem nemovitosti nebo u ní došlo k rozhodné změně, která ovlivňuje výši daně. Rozhodující je stav k 1. lednu zdaňovacího období.

Podle § 13a zákona č. 338/1992 Sb. je poplatník povinen podat přiznání do 31. ledna zdaňovacího období, a to v případech, kdy oproti předchozímu roku došlo ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně. Daň se přitom vždy stanovuje podle stavu k 1. lednu daného roku (§ 13b zákona). Povinnost podat přiznání za rok 2026 (lhůta do 2. února 2026) vám tedy vzniká, pokud k některé z níže uvedených změn došlo v průběhu roku 2025.

Přiznání musíte podat zejména v těchto situacích:

• Nabytí nemovitosti – koupili, zdědili, dostali darem nebo jinak nabyli pozemek, stavbu či byt (jednotku).
• Pozbytí nemovitosti, pokud vám zůstávají v dané obci jiné nemovitosti – pak podáváte dílčí přiznání, kterým odhlásíte prodanou nemovitost.
• Změna výměry nebo druhu – přístavba, nástavba, kolaudace nové stavby, změna druhu pozemku (například ze zahrady na stavební pozemek), částečná demolice.
• Změna užívání stavby – například změna z bydlení na podnikání, která má jinou sazbu daně.
• Zánik nároku na osvobození – uplynula lhůta osvobození, na které jste daň dosud neplatili.
• Vznik nového nároku na osvobození, které se uplatňuje v přiznání (některá osvobození se přiznávají, jiná platí automaticky).

Klíčové je pravidlo rozhodného dne. Pokud jste nemovitost koupili například 10. března 2026, daň za rok 2026 platí ještě původní vlastník (stav k 1. 1. 2026) a vaše první přiznání podáte až do 31. ledna 2027. Pokud jste ji ale nabyli kdykoli v roce 2025, přiznání podáváte už nyní, do 2. února 2026.

Kdy přiznání podávat nemusím?

Ve zkratce: Přiznání nepodáváte, pokud se oproti loňsku nic nezměnilo, nebo když je jedinou změnou úprava koeficientu obcí či hodnoty inflačního koeficientu. Daň v těchto případech vyměří finanční úřad sám.

Daň z nemovitých věcí se nepodává každý rok. To je nejčastější mýtus, který vede k zbytečné práci i k chybám. Přiznání znovu nepodáváte v těchto případech:

• Nic se nezměnilo. Vlastníte stejné nemovitosti jako loni, beze změny výměry, druhu i užívání. Finanční úřad daň vyměří automaticky podle posledního podaného přiznání a zašle vám pouze informaci k platbě.
• Změnil se pouze koeficient. Pokud obec upravila místní koeficient nebo koeficient podle počtu obyvatel, nové přiznání nepodáváte – tuto změnu zohlední správce daně sám při výpočtu.
• Změnila se jen sazba nebo inflační koeficient. Plošné změny dané zákonem (například novelou) promítá finanční úřad automaticky. Pro rok 2026 navíc činí inflační koeficient 1,0 (§ 11f zákona), takže daň se kvůli inflaci nezvyšuje.

I když přiznání nepodáváte, daň zaplatit musíte. Termíny splatnosti a výši daně řeší článek daň z nemovitých věcí; klíčové lhůty shrnuje také daňový kalendář.

Jaký je rozdíl mezi řádným a dílčím přiznáním?

Ve zkratce: Řádné přiznání podáváte poprvé v dané obci nebo když chcete znovu vyčíslit celou daň. Dílčí přiznání použijete, když už v obci přiznání máte a hlásíte jen konkrétní změnu – ušetříte si opisování nezměněných nemovitostí.

Zákon (§ 13a) rozlišuje dva typy přiznání podle toho, zda v dané obci podáváte přiznání poprvé, nebo už nějaké máte:

Zdroj: § 13a zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí.

V dílčím přiznání uvádíte jen nastalou změnu oproti poslednímu přiznání, nemusíte tedy znovu vypisovat nemovitosti, které se nezměnily. Pozor: dílčí přiznání lze podat jen tehdy, pokud už v dané obci (u téhož správce daně) máte podané přiznání. Daň z nemovitých věcí se totiž podává za každou obec, kde nemovitost máte, zvlášť.

Jak podat přiznání krok za krokem?

Ve zkratce: Zjistěte údaje o nemovitosti z katastru, vyplňte formulář (nejlépe interaktivně na portálu MOJE daně), zvolte správce daně podle obce, přiznání podejte do 2. února 2026 a daň zaplaťte do 1. června 2026.

Postupujte v těchto krocích:

1. Zjistěte údaje o nemovitosti. Z výpisu z katastru nemovitostí nebo z nahlížení do katastru (nahlizenidokn.cuzk.cz) si připravte výměru pozemku, zastavěnou plochu stavby, podlahovou plochu bytu, druh pozemku a katastrální území.
2. Vyberte správný formulář. Použijte tiskopis „Přiznání k dani z nemovitých věcí“. Na portálu MOJE daně je k dispozici jako interaktivní formulář, který za vás počítá daň a hlídá povinné údaje.
3. Určete správce daně. Místně příslušným je finanční úřad podle kraje, ve kterém nemovitost leží (konkrétně územní pracoviště podle obce). Máte-li nemovitosti ve více krajích, podáváte přiznání zvlášť každému úřadu.
4. Vyplňte přiznání. U dílčího přiznání uveďte jen změnu. Uplatněte případné osvobození a vyberte koeficient podle velikosti obce – v interaktivním formuláři se zpravidla doplní automaticky.
5. Podejte přiznání do 2. února 2026. Máte-li zpřístupněnou datovou schránku zřízenou ze zákona (typicky OSVČ a firmy), musíte podat elektronicky. Ostatní mohou podat i papírově nebo přes MOJE daně.
6. Zaplaťte daň. Daň do 5 000 Kč je splatná jednorázově; zákonný termín je 31. května, který v roce 2026 připadá na neděli, a posouvá se proto na pondělí 1. června 2026. Vyšší daň zaplatíte ve dvou splátkách (druhá do 30. listopadu 2026) – podrobnosti v článku daň z nemovitých věcí.

Finanční správa pro poplatníky, kteří podávají přiznání poprvé, nově nabízí službu předvyplnění přiznání – z údajů katastru a evidence Finanční správy připraví podklad, který poplatník jen zkontroluje a doplní. Tuto možnost lze využít přes portál MOJE daně.

Jak přiznání podat online přes MOJE daně?

Ve zkratce: Přihlaste se do portálu MOJE daně (identita občana, datová schránka nebo přihlašovací údaje finanční správy), v sekci elektronických podání vyplňte interaktivní formulář a odešlete ho. Bez ověřené identity lze podání odeslat datovou zprávou s ověřením přes datovou schránku.

Portál MOJE daně (adresa mojedane.gov.cz, dříve EPO) je oficiální nástroj Finanční správy pro elektronické podání. Postup:

1. Přihlaste se některým z dostupných způsobů – nejčastěji přes Identitu občana (bankovní identita, mobilní klíč eGovernmentu, eObčanka), přes datovou schránku nebo přes přihlašovací údaje přidělené finančním úřadem.
2. Otevřete elektronický formulář přiznání k dani z nemovitých věcí v sekci elektronických podání pro finanční správu.
3. Vyplňte údaje – formulář průběžně počítá daň a kontroluje povinné položky. U dílčího přiznání zadáte jen změnu.
4. Zkontrolujte a odešlete. Po kontrole správnosti přiznání elektronicky podepíšete (přihlášenou identitou) nebo odešlete přes datovou schránku.

Pokud nemáte ověřenou identitu ani datovou schránku, můžete formulář vyplnit, vytisknout a podat papírově na podatelně finančního úřadu, nebo zaslat poštou.

Co když přiznání nepodám včas?

Ve zkratce: Za pozdní podání hrozí pokuta podle daňového řádu, u daně z nemovitých věcí ale platí výjimka: podáte-li opožděné přiznání sami a daň se přitom nesnižuje, pokuta zpravidla nevzniká. Daň je vždy nutné doplatit i s úrokem z prodlení.

Obecnou pokutu za opožděné tvrzení daně upravuje § 250 daňového řádu (zákon č. 280/2009 Sb.): při zpoždění delším než 5 pracovních dnů činí 0,05 % stanovené daně za každý den prodlení, nejvýše 5 % daně.

U daně z nemovitých věcí ale platí důležitá výjimka podle § 15a zákona č. 338/1992 Sb.: pokud poplatník podá přiznání nebo dodatečné přiznání po lhůtě, aniž by byl správcem daně vyzván, a daň se tímto přiznáním nesnižuje, povinnost uhradit pokutu za opožděné tvrzení daně nevzniká. Tato úleva ovšem nezbavuje poplatníka povinnosti daň přiznat a zaplatit. Pokud daň uhradíte po splatnosti, naskakuje úrok z prodlení podle daňového řádu nezávisle na tom, zda byla pokuta prominuta.

Nejjistější je proto přiznání podat včas a daň zaplatit do termínu splatnosti i bez výzvy úřadu – složenku ani výzvu už finanční úřad neposílá automaticky všem.

Časté chyby u přiznání k dani z nemovitých věcí

• Podání přiznání zbytečně každý rok. Přiznání se podává jen při změně. Opakované podání beze změny není nutné a jen zatěžuje úřad.
• Nepodání přiznání po koupi nemovitosti. Nejčastější opomenutí. Po nabytí nemovitosti v roce 2025 musíte přiznání podat do 2. února 2026, i když jste platbu daně nikdy předtím neřešili.
• Záměna dílčího a řádného přiznání. Dílčí přiznání lze podat jen tehdy, máte-li už v dané obci přiznání podané. Jinak podáváte řádné.
• Opomenutí odhlásit prodanou nemovitost. Po prodeji je třeba podat dílčí přiznání (zůstávají-li vám jiné nemovitosti v obci), nebo oznámit zánik poslední nemovitosti, jinak vám úřad daň dál vyměřuje.
• Záměna s daní z nabytí. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. a v roce 2026 neexistuje. Po koupi řešíte pouze přiznání k dani z nemovitých věcí, nikoli daň z nabytí.
• Čekání na výzvu nebo složenku. Termín 2. února platí ze zákona i bez jakékoli výzvy. Pokud máte datovou schránku, dostanete informaci k platbě do ní.

Shrnutí

Přiznání k dani z nemovitých věcí podáváte jen při změně, nikoli každý rok. Povinnost vzniká, pokud jste v uplynulém roce nemovitost nabyli, pozbyli nebo na ní provedli rozhodnou změnu (přístavba, změna druhu pozemku, změna užívání, zánik osvobození). Lhůta pro rok 2026 je do 2. února 2026, protože zákonný 31. leden připadá na sobotu (§ 13a zákona č. 338/1992 Sb. ve spojení s § 33 daňového řádu). Pokud už v obci přiznání máte, hlásíte změnu dílčím přiznáním. Přiznání nejjednodušeji podáte elektronicky přes portál MOJE daně, kde formulář daň sám spočítá. Pokud se nic nezměnilo nebo jde jen o změnu koeficientu, přiznání nepodáváte a daň vyměří finanční úřad sám.

Často kladené otázky

Musím podávat přiznání k dani z nemovitostí každý rok?

Ne. Přiznání podáváte pouze v roce následujícím po nabytí nemovitosti nebo po rozhodné změně (přístavba, změna výměry či druhu pozemku, zánik osvobození). Pokud se nic nezměnilo, finanční úřad daň vyměří automaticky podle posledního přiznání a přiznání znovu podávat nemusíte.

Do kdy musím podat přiznání k dani z nemovitých věcí za rok 2026?

Lhůta je do 31. ledna zdaňovacího období. Protože 31. 1. 2026 připadá na sobotu, posouvá se podle § 33 odst. 4 daňového řádu (zákon č. 280/2009 Sb.) na nejbližší pracovní den, tedy na pondělí 2. února 2026.

Koupil jsem byt v roce 2025. Kdy podávám přiznání?

Do 2. února 2026. Rozhodující je stav k 1. lednu 2026 – pokud jste vlastnictví nabyli kdykoli v roce 2025, jste poplatníkem daně už pro rok 2026 a přiznání podáváte v lednové lhůtě. Pokud byste nemovitost nabyli až v roce 2026, první přiznání podáte až do 31. ledna 2027.

Co je dílčí přiznání a kdy ho použít?

Dílčí přiznání je zjednodušené přiznání, ve kterém uvádíte jen změnu oproti poslednímu podání (přibyla nebo ubyla nemovitost, změnila se výměra, druh či užívání). Použijete ho, pokud už v dané obci máte přiznání podané. Nemusíte tak znovu vypisovat nemovitosti, které se nezměnily.

Hrozí mi pokuta, když podám přiznání pozdě?

U daně z nemovitých věcí platí výhoda podle § 15a zákona č. 338/1992 Sb.: pokud přiznání podáte sami (bez výzvy úřadu) a daň se jím nesnižuje, pokuta za opožděné tvrzení daně nevzniká. Daň ale musíte přiznat a zaplatit; při pozdní úhradě běží úrok z prodlení podle daňového řádu.

Jak podám přiznání online?

Nejjednodušeji přes portál MOJE daně (mojedane.gov.cz). Přihlásíte se přes Identitu občana, datovou schránku nebo přihlašovací údaje finanční správy, vyplníte interaktivní formulář (daň spočítá sám) a podání odešlete. Finanční správa nově nabízí i službu předvyplnění přiznání pro poplatníky, kteří podávají poprvé.