Ve zkratce: Daň z nemovitých věcí platí zpravidla vlastník pozemku, stavby nebo jednotky (bytu) podle stavu k 1. lednu 2026; zákon stanoví i jiné poplatníky a osvobození. Pro rok 2026 zůstávají sazby stejné jako loni, protože inflační koeficient činí 1,0. Způsob výpočtu závisí na druhu nemovitosti; koeficient podle velikosti obce se používá jen u vybraných skupin. Přiznání podáváte při nabytí nebo jiné rozhodné změně, a to pro rok 2026 do 2. února 2026; daň je splatná do 1. června 2026 (u částky nad 5 000 Kč ve dvou splátkách, druhá do 30. listopadu 2026).
Daň z nemovitých věcí je majetková daň, kterou upravuje zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí. Skládá se ze dvou částí: daně z pozemků a daně ze staveb a jednotek. Na rozdíl od daně z příjmů ji neplatíte z výnosu, ale ze samotného vlastnictví nemovitosti. Tento průvodce vysvětluje, kdo daň platí, jak se počítá, jaké jsou pro rok 2026 sazby a koeficienty a do kdy je nutné podat přiznání a daň uhradit.
Informace na této stránce mají obecný informační charakter a nenahrazují účetní, daňové ani právní poradenství a nemusí pokrývat vaši konkrétní situaci.
Kdo platí daň z nemovitých věcí v roce 2026?
Ve zkratce: Poplatníkem je zpravidla vlastník nemovité věci podle stavu v katastru nemovitostí k 1. lednu 2026. Rozhodující je vlastnictví na začátku roku, ne v jeho průběhu.
Podle § 3 a § 8 zákona č. 338/1992 Sb. je poplatníkem daně:
- vlastník pozemku, stavby nebo jednotky (bytu či nebytového prostoru) – typický případ,
- nájemce nebo pachtýř u vybraných pozemků a staveb (například u pozemků ve vlastnictví státu spravovaných Státním pozemkovým úřadem),
- uživatel v případech, kdy vlastník není znám.
Klíčové je pravidlo rozhodného dne. Podle § 13b zákona se daň stanoví podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období. Pokud jste nemovitost koupili například 15. ledna 2026, daň za rok 2026 platí ještě původní vlastník a vaše první povinnost vznikne až za rok 2027. Naopak změny, ke kterým dojde během roku (přístavba, prodej, změna druhu pozemku), se promítnou až do daně příštího roku.
U spoluvlastnictví může jeden ze spoluvlastníků podat přiznání za celou nemovitost jako společný zástupce. Přiznání za samostatný podíl lze podat podle § 13a odst. 5; má-li se tak postupovat, musí své podíly přiznat všichni spoluvlastníci a zákon stanoví zvláštní pravidla solidarity.
Jak se daň z nemovitých věcí počítá?
Ve zkratce: U vybraných staveb a stavebních pozemků se vychází z výměry v m², základní sazby, koeficientu podle počtu obyvatel, případného místního koeficientu a inflačního koeficientu (pro 2026 roven 1,0). U zemědělských pozemků je základem součin výměry a průměrné ceny půdy; zákon počítá jednotlivé skupiny a zaokrouhlení zvlášť.
Výpočet se liší podle skupiny nemovité věci. Následující orientační postup platí pro obytné stavby, byty a stavební pozemky:
- Zjistěte výměru v m² (u staveb zastavěnou plochu, u bytu upravenou podlahovou plochu).
- Vynásobte ji základní sazbou daně podle typu nemovitosti (§ 6 a § 11 zákona).
- Výsledek vynásobte koeficientem podle počtu obyvatel obce (u obytných domů, stavebních pozemků a bytů).
- Vynásobte místním koeficientem, pokud jej obec stanovila (0,5 až 5,0).
- Zohledněte inflační koeficient, který pro rok 2026 činí 1,0 (§ 11f zákona), a zákonné pořadí zaokrouhlování podle § 11c a § 11d.
U zemědělských pozemků (orná půda, zahrady, trvalé travní porosty) se základem daně není výměra v m², ale součin výměry a průměrné ceny půdy pro příslušné katastrální území. Daň se zde počítá procentní sazbou ze základu, nikoli korunovou sazbou za m².
Pokud chcete daň jen rychle odhadnout, využijte kalkulačku daně z nemovitosti, která za vás dosadí koeficienty podle obce.
Jaké jsou sazby daně z nemovitých věcí pro rok 2026?
Ve zkratce: U obytných staveb a stavebních pozemků činí základní sazba 3,50 Kč/m², u garáží 14,50 Kč/m². U zemědělských pozemků se uplatňuje procentní sazba (například 1,35 % ze základu u orné půdy). Pro rok 2026 se sazby oproti roku 2025 nemění.
Základní sazby daně z pozemků stanoví § 6 zákona č. 338/1992 Sb. Pro nejčastější typy pozemků platí:
| Druh pozemku | Základní sazba 2026 |
|---|---|
| Orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad | 1,35 % ze základu daně |
| Trvalý travní porost, lesní pozemek | 0,45 % ze základu daně |
| Stavební pozemek | 3,50 Kč/m² |
| Zpevněná plocha k podnikání (zemědělství, lesní/vodní hospodářství) | 1,80 Kč/m² |
| Zpevněná plocha k ostatnímu podnikání | 9,00 Kč/m² |
| Jiná a vybraná ostatní plocha, zastavěná plocha a nádvoří | 0,35 Kč/m² |
| Nevyužitelná ostatní plocha (např. mez, stráň, zeleň) | 0,08 Kč/m² |
Zdroj: § 6 zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pro rok 2026. Procentní sazby u zemědělských pozemků i korunové sazby u stavebních a ostatních ploch byly zvýšeny konsolidačním balíčkem (zákon č. 349/2023 Sb.) s účinností od 1. 1. 2024 – orná půda z 0,75 % na 1,35 %, trvalý travní porost z 0,25 % na 0,45 %.
Základní sazby daně ze staveb a jednotek upravuje § 11 zákona. Nejčastější sazby pro rok 2026 jsou:
| Druh stavby / jednotky | Základní sazba 2026 |
|---|---|
| Budova obytného domu | 3,50 Kč/m² zastavěné plochy |
| Ostatní budova tvořící příslušenství k obytnému domu (nad 16 m²) | 3,50 Kč/m² |
| Budova pro rodinnou rekreaci (chata, chalupa) | 11,00 Kč/m² |
| Garáž (samostatná stavba) | 14,50 Kč/m² |
| Stavba k podnikání (zemědělská prvovýroba) | 3,50 Kč/m² |
| Stavba k podnikání (průmysl, stavebnictví, energetika) | 18,00 Kč/m² |
| Stavba k ostatnímu podnikání | 18,00 Kč/m² |
| Byt / jednotka (obytná) | 3,50 Kč/m² upravené podlahové plochy |
| Jednotka k podnikání | 18,00 Kč/m² |
Zdroj: § 11 zákona č. 338/1992 Sb., ve znění pro rok 2026. Základní sazba u obytných staveb a bytů byla zvýšena z 2,00 Kč na 3,50 Kč/m² konsolidačním balíčkem (zákon č. 349/2023 Sb.), který od 1. 1. 2024 zvýšil sazby koeficientem 1,8 s následným zaokrouhlením.
U vícepodlažních staveb se základní sazba zvyšuje o 1,40 Kč za každé další nadzemní podlaží, pokud jeho zastavěná plocha přesahuje dvě třetiny zastavěné plochy stavby, u staveb k podnikání jednu třetinu (§ 11 odst. 2 zákona). I tuto přirážku zvýšil konsolidační balíček (zákon č. 349/2023 Sb.) od 1. 1. 2024 z původních 0,75 Kč na 1,40 Kč.
Co je koeficient podle velikosti obce a místní koeficient?
Ve zkratce: Koeficient podle počtu obyvatel (základní hodnoty 1,0 až 4,5) upravuje sazbu u obytných budov, ostatních jednotek a stavebních pozemků; obec jej může zákonným způsobem zvýšit až na 5,0. Místní koeficient (0,5 až 5,0) si stanoví obec sama a může jím daň zvýšit i snížit.
U bytů, obytných domů a stavebních pozemků se základní sazba ještě násobí koeficientem podle počtu obyvatel obce (§ 6 odst. 3 u pozemků a § 11 odst. 4 u staveb). Čím větší obec, tím vyšší koeficient:
| Velikost obce (počet obyvatel) | Koeficient |
|---|---|
| do 1 000 obyvatel | 1,0 |
| nad 1 000 do 6 000 | 1,4 |
| nad 6 000 do 10 000 | 1,6 |
| nad 10 000 do 25 000 | 2,0 |
| nad 25 000 do 50 000 | 2,5 |
| nad 50 000, statutární města, Františkovy Lázně, Luhačovice, Mariánské Lázně, Poděbrady | 3,5 |
| Praha | 4,5 |
Zdroj: § 11 odst. 4 (stavby) a § 6 odst. 3 (pozemky) zákona č. 338/1992 Sb. ve znění od 1. 1. 2024. Obec jej může obecně závaznou vyhláškou pro vymezené území zvýšit o jednu kategorii; hodnotu 4,5 až na 5,0. Zákon zde již neumožňuje snížení o tři kategorie.
Vedle toho má každá obec právo stanovit místní koeficient v rozmezí 0,5 až 5,0 (§ 12 zákona). Tímto koeficientem se násobí příslušná daň za výpočtový list a může ji zvýšit i snížit. U vybraných zemědělských pozemků (orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady), trvalých travních porostů a nevyužitelných ostatních ploch je rozmezí místního koeficientu omezeno na 0,5 až 1,5. Místní koeficient může obec stanovit obecně závaznou vyhláškou pro obec, její části či skupiny nemovitých věcí, ale pro konkrétně vymezené nemovité věci také opatřením obecné povahy. Pro zdaňovací období se zpravidla nepřihlíží k vyhlášce, která nabyla platnosti až po 1. říjnu předchozího roku (§ 16a); zákon upravuje i nápravnou výjimku.
Aktuální koeficienty pro konkrétní obec si ověříte přímo u Finanční správy, která provozuje veřejné vyhledávání koeficientů na portálu MOJE daně.
Modelový příklad: jak vypočítat daň z bytu?
Ve zkratce: U bytu 70 m² ve městě s 30 000 obyvateli a místním koeficientem 1,0 vyjde při uvedených předpokladech roční daň 753 Kč.
Mějme byt v bytovém domě o podlahové ploše 70 m² ve městě s 30 000 obyvateli. Součástí jednotky je podíl na pozemku, takže se použije koeficient úpravy podlahové plochy 1,22 (§ 10 odst. 3 zákona). Místní koeficient město nestanovilo (tj. 1,0).
| Krok výpočtu | Hodnota |
|---|---|
| Podlahová plocha | 70 m² |
| Upravená podlahová plocha (70 × 1,22) | 85,4 m² → po zaokrouhlení základu výpočtového listu 86 m² |
| Základní sazba | 3,50 Kč/m² |
| Koeficient podle počtu obyvatel (25–50 tis.) | 2,5 |
| Místní koeficient | 1,0 |
| Inflační koeficient 2026 | 1,0 |
| Daň (86 × 3,50 × 2,5), zaokrouhlená nahoru | 753 Kč |
Podle § 11d se součet základů za výpočtový list zaokrouhlí na celé m² nahoru a vypočtená daň dále na celé koruny nahoru; proto výpočet z nezaokrouhlených 85,4 m² podhodnocuje příklad o 5 Kč. Konkrétní výsledek se může lišit podle skutečné výměry, koeficientu obce a toho, zda obec zavedla místní koeficient. Pro rychlý odhad podle vaší adresy použijte kalkulačku daně z nemovitosti.
Do kdy se podává přiznání a kdy je daň splatná?
Ve zkratce: Přiznání k dani z nemovitých věcí podáváte jen při změně, a to do 2. února 2026. Daň je splatná do 1. června 2026; u částky nad 5 000 Kč ve dvou stejných splátkách (druhá do 30. listopadu 2026).
Lhůtu pro podání přiznání stanoví § 13a zákona č. 338/1992 Sb. na 31. ledna zdaňovacího období. Protože 31. 1. 2026 připadá na sobotu, posouvá se podle § 33 odst. 4 daňového řádu (zákon č. 280/2009 Sb.) na nejbližší pracovní den, tedy na pondělí 2. února 2026.
Důležité je, že přiznání nepodáváte každý rok. Podáte ho po nabytí nemovitosti nebo jiné rozhodné změně (přístavba, změna výměry či druhu pozemku nebo změna nároku na osvobození); pouhé uplynutí zákonné či obecní doby osvobození správce daně zohlední bez nového přiznání. Pokud se oproti minulému roku nic rozhodného nezměnilo, finanční úřad daň vyměří automaticky podle posledního přiznání a jen vám zašle informaci k platbě. Podrobný postup najdete v článku přiznání k dani z nemovitých věcí.
Splatnost daně upravuje § 15 zákona:
| Výše daně | Splatnost 2026 |
|---|---|
| do 5 000 Kč | jednorázově do 1. června 2026 |
| nad 5 000 Kč | 1. splátka do 1. června 2026, 2. splátka do 30. listopadu 2026 |
| poplatníci provozující zemědělskou výrobu / chov ryb | 1. splátka do 31. srpna 2026, 2. splátka do 30. listopadu 2026 |
Zdroj: § 15 zákona č. 338/1992 Sb. Zákonný termín 31. 5. 2026 připadá na neděli, proto se 1. splátka posouvá na pondělí 1. června 2026.
I daň nad 5 000 Kč můžete zaplatit najednou, a to do termínu první splátky. Finanční správa může platební údaje zpřístupnit v DIS+, zaslat do datové schránky, e-mailem nebo poštou podle situace poplatníka. Daň lze také hradit prostřednictvím SIPO, pokud je poplatník k této službě přihlášen.
Jaké nemovitosti jsou od daně osvobozeny?
Ve zkratce: Od daně jsou osvobozeny mimo jiné pozemky a stavby ve vlastnictví státu, obcí, veřejně prospěšné stavby, hřbitovy nebo vybrané stavby po změně vytápění z pevných paliv na vymezené obnovitelné zdroje po dobu pěti let.
Zákon č. 338/1992 Sb. v § 4 (pozemky) a § 9 (stavby a jednotky) uvádí rozsáhlý výčet osvobození. K nejčastějším patří:
- pozemky a stavby ve vlastnictví státu a obce, na jejímž území se nacházejí,
- pozemky tvořící jeden funkční celek s budovou sloužící školství, zdravotnictví, sociální péči nebo náboženství,
- veřejně přístupné parky, sportoviště, hřbitovy,
- pozemky remízků, hájů a větrolamů a další ekologicky významné plochy (často podmíněno žádostí),
- vybrané pozemky ve zvláště chráněných územích za přesně vymezených podmínek; samotná nevyužitelnost pozemku osvobození nezakládá,
- vybrané stavby po změně vytápění z pevných paliv na zákonem určené obnovitelné zdroje na pět let od následujícího roku (§ 9 odst. 1 písm. r)).
Některá osvobození se uplatní automaticky, jiná pouze na základě uvedení v daňovém přiznání. Při zániku osvobození se povinnost přiznání řídí § 13a; při pouhém uplynutí zákonné nebo obecní lhůty správce daně daň zpravidla upraví sám (§ 13a odst. 2 písm. e).
Jaké jsou časté chyby u daně z nemovitých věcí?
- Záměna s daní z prodeje nemovitosti. Daň z nemovitých věcí platíte ze samotného vlastnictví každý rok. Při prodeji řešíte naopak daň z příjmů – tomu se věnuje článek daň z prodeje nemovitosti.
- Domněnka, že se přiznání podává každý rok. Přiznání se podává jen při změně. Opakované podání beze změny není nutné, daň úřad vyměří sám.
- Opomenutí ohlásit změnu. Přístavba, dokončení či užívání stavby, změna druhu pozemku nebo nabytí nové nemovitosti mohou vyvolat povinnost podat přiznání do 31. ledna následujícího roku (pro rok 2026 výjimečně do 2. února).
- Čekání na složenku. Finanční úřad už neposílá automaticky papírové složenky všem. Způsob doručení informace závisí na nastavení a druhu datové schránky; část poplatníků ji dostává e-mailem nebo poštou. Termín platí i bez výzvy.
- Zapomenutá daň z nabytí. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena již zákonem č. 386/2020 Sb. a v roce 2026 neexistuje. Kupující ji neplatí ani nepodává přiznání.
Související témata a nástroje
- daň z nabytí nemovitosti odlišuje zrušenou nabývací daň od každoroční daně z nemovitých věcí.
Shrnutí
Daň z nemovitých věcí platí v roce 2026 zpravidla vlastník pozemku, stavby nebo bytu podle stavu k 1. lednu 2026. Základní zákonné sazby zůstaly stejné a inflační koeficient 1,0 je pro rok 2026 nezvyšuje; konkrétní obecní koeficient se však mohl změnit. U obytných staveb, bytů a stavebních pozemků činí základní sazba 3,50 Kč/m², která se dále násobí koeficientem podle velikosti obce (1,0 až 4,5) a případně místním koeficientem (0,5 až 5,0). U zemědělských pozemků se uplatňuje procentní sazba ze základu daně (1,35 % u orné půdy, 0,45 % u trvalého travního porostu). Přiznání podáváte jen při změně, a to do 2. února 2026; daň je splatná do 1. června 2026, u částky nad 5 000 Kč ve dvou splátkách.
Často kladené otázky
Musím podávat přiznání k dani z nemovitostí každý rok?
Ne. Přiznání podáváte po nabytí nemovitosti nebo po rozhodné změně (přístavba, změna výměry či druhu pozemku, změna nároku na osvobození). Pouhé uplynutí zákonné nebo obecní lhůty osvobození řeší finanční úřad bez vašeho přiznání. Pokud se nic nezměnilo, finanční úřad daň vyměří automaticky podle posledního přiznání a přiznání znovu podávat nemusíte.
Kdy musím zaplatit daň z nemovitých věcí za rok 2026?
Daň do 5 000 Kč je splatná jednorázově do 1. června 2026. Je-li daň vyšší než 5 000 Kč, platí se ve dvou stejných splátkách – první do 1. června a druhá do 30. listopadu 2026. I vyšší daň lze uhradit najednou v termínu první splátky.
Zvyšuje se daň z nemovitosti v roce 2026 kvůli inflaci?
Ne. Inflační koeficient pro rok 2026 činí podle § 11f zákona č. 338/1992 Sb. a sdělení Ministerstva financí hodnotu 1,0, takže k plošnému zvýšení daně kvůli inflaci nedochází. Konkrétní daň se může změnit také v důsledku sazby či koeficientu obce, klasifikace nemovitosti, změny průměrné ceny pozemku nebo jiných rozhodných okolností.
Jak zjistím koeficient pro svou obec?
Koeficient podle počtu obyvatel vyplývá ze zákona a odpovídá velikosti obce. Místní koeficient a případné úpravy stanoví obec obecně závaznou vyhláškou, u vymezených nemovitostí může použít opatření obecné povahy. Aktuální hodnoty pro konkrétní obec najdete ve veřejném vyhledávání koeficientů Finanční správy na portálu MOJE daně.
Platím daň z nemovitosti i z bytu v družstevním vlastnictví?
U družstevního bytu je poplatníkem daně zpravidla bytové družstvo jako vlastník budovy, nikoli člen družstva. Daň platíte jako fyzická osoba tehdy, pokud jste vlastníkem jednotky (bytu) zapsaným v katastru nemovitostí, typicky po převodu do osobního vlastnictví.
Kde najdu formulář a jak přiznání podat?
Formulář přiznání i interaktivní průvodce jsou dostupné na portálu MOJE daně Finanční správy. Detailní postup vyplnění a podání popisuje článek přiznání k dani z nemovitých věcí.