DPH u nemovitosti (nájem a prodej)

Ve zkratce: Prodej i nájem nemovité věci jsou podle zákona č. 235/2004 Sb. zpravidla osvobozeny od DPH bez nároku na odpočet, ale obojí má důležité výjimky. U prodeje (dodání) platí od 1. 7. 2025 zcela nové pravidlo: zdanitelné je pouze první dodání dokončené stavby, bytu nebo jednotky, a to jen do konce 23. kalendářního měsíce po dokončení (§ 56); každé další dodání je osvobozené. Stavební pozemek je naopak při prodeji vždy zdanitelný základní sazbou 21 %. U nájmu je osvobození pravidlem (§ 56a), ale plátce může u nebytových prostor zvolit zdanění nájmu jinému plátci a zachovat si tak nárok na odpočet – u bytů a domů k bydlení to ale nelze. Souvislosti řeší články osvobození od DPH a odpočet DPH.

Jak DPH u nemovitostí vůbec funguje?

Nemovitosti jsou v zákoně o DPH řešeny ve dvou samostatných paragrafech, které je třeba striktně odlišovat:

• § 56 – dodání (prodej) vybrané nemovité věci. Jednorázový převod vlastnictví ke stavbě, jednotce, právu stavby nebo k pozemku tvořícímu funkční celek se stavbou. Dodání ostatních pozemků (které netvoří funkční celek se stavbou) je od 1. 7. 2025 upraveno samostatně v § 55a.
• § 56a – nájem nemovité věci. Opakované poskytování práva nemovitost užívat.

Obě plnění patří mezi plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet (§ 51 zákona č. 235/2004 Sb.). To má dva praktické důsledky: plátce z nich neúčtuje DPH na výstupu, ale zároveň si z nákladů spojených s danou nemovitostí nemůže odečíst DPH na vstupu a tato plnění mu navíc snižují krátící koeficient podle § 76. Právě proto zákon u obou nabízí možnost osvobození za stanovených podmínek „vypnout“ a daň dobrovolně uplatnit. Podrobně to rozebírá článek osvobození od DPH.

Zdroj: § 55a, § 56 a § 56a zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění novely č. 461/2024 Sb. (účinné od 1. 7. 2025).

Toto rozdělení je klíčové: pravidla pro prodej a pro nájem se neprolínají. Stavbu, kterou nelze při prodeji osvobodit, můžete bez problému osvobozeně pronajímat – a naopak.

Kdy je prodej nemovitosti osvobozen od DPH?

U dodání vybrané nemovité věci došlo k 1. 7. 2025 k zásadní změně. Dosavadní pětiletý časový test byl novelou (zákon č. 461/2024 Sb.) zrušen a nahrazen kratším 23měsíčním testem navázaným na pojem prvního dodání. Stará pětiletá lhůta se proto od poloviny roku 2025 už nepoužívá.

Podle § 56 odst. 1 zákona č. 235/2004 Sb. je dodání vybrané nemovité věci (stavby, jednotky, práva stavby) osvobozeno od daně bez nároku na odpočet, s jedinou výjimkou: zdanitelné je pouze první dodání dokončené (nebo po podstatné změně znovu dokončené) nemovité věci, pokud se uskuteční do konce 23. kalendářního měsíce bezprostředně následujícího po kalendářním měsíci, v němž se nemovitost považuje za dokončenou.

To znamená:

• První dodání v 23měsíční lhůtě → zdanitelné (základní sazba 21 %).
• První dodání až po uplynutí 23 měsíců → osvobozené.
• Každé další dodání téže nemovitosti → osvobozené, i kdyby k němu došlo ještě uvnitř 23měsíční lhůty.

Cílem pravidla je zdanit nemovitost prakticky jen jednou – při jejím prvním uvedení na trh developerem či stavitelem. Následné převody (z prvního kupujícího na druhého) jsou už osvobozené.

Od kdy běží 23měsíční test?

Klíčové je rozlišit, kdy se nemovitá věc považuje za dokončenou, a od kdy běží 23měsíční doba:

• Podle § 56 odst. 2 se vybraná nemovitá věc považuje za dokončenou dnem nabytí právní moci prvního kolaudačního rozhodnutí (kolaudačního souhlasu), případně dnem splnění podmínek pro trvalé užívání stavby, pokud se kolaudační rozhodnutí nevydává.
• Podle § 56 odst. 3 běží 23měsíční doba od kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž se nemovitost považuje za dokončenou nebo v němž nastala podstatná změna. V této době je zdanitelné jen první dodání.

U nemovitosti po podstatné změně (například zásadní rekonstrukci) běží nový 23měsíční test od jejího dokončení a zdanitelné je opět jen první dodání po této změně. Za podstatnou změnu se podle § 56 odst. 5 považuje taková změna využití nebo podmínek obývání stavby, u níž skutečné náklady (bez daně) přesáhnou 30 % základu daně (tj. ceny bez DPH) při bezprostředně následujícím dodání. Nejde tedy o běžnou údržbu či drobnou rekonstrukci a hranice 30 % je v zákoně stanovena pevně.

Modelový příklad: developerský prodej bytu

Developer (plátce DPH) zkolauduje nový bytový dům v březnu 2026. 23měsíční test tak běží od dubna 2026 do konce února 2028.

• Prodá-li byt prvnímu kupujícímu v červnu 2026 (v lhůtě), jde o první dodání → zdanitelné, byt prodá s DPH.
• Prodá-li tentýž byt první kupující dál v lednu 2027 (stále v 23měsíční lhůtě), je to už další dodání → osvobozené bez nároku na odpočet.
• Prodá-li developer jiný byt v témže domě poprvé až v dubnu 2028 (po lhůtě), je první dodání už osvobozené.

Zdroj: § 56 zákona č. 235/2004 Sb. ve znění novely č. 461/2024 Sb. (účinné od 1. 7. 2025); Informace Finanční správy k uplatňování DPH u nemovitých věcí od 1. 7. 2025.

Jak je to s DPH u prodeje pozemku?

U pozemků platí odlišná logika než u staveb. Od 1. 7. 2025 je dodání pozemku, který netvoří funkční celek se stavbou, upraveno samostatně v § 55a (původně bylo součástí § 56). Dodání pozemku je obecně osvobozeno, s výjimkou dvou případů, kdy je naopak vždy zdanitelné základní sazbou 21 %:

• jde o stavební pozemek (§ 55a), nebo
• jde o pozemek, který tvoří s dodávanou stavbou funkční celek (§ 56) – typicky pozemek pod prodávanou novostavbou v 23měsíční lhůtě; takový pozemek sleduje daňový režim stavby.

Stavební pozemek je zjednodušeně pozemek, na němž má být nebo může být podle územního plánu či rozhodnutí stavebního úřadu zhotovena stavba, případně pozemek, na němž už byly prováděny stavební nebo správní úkony za účelem výstavby. Naopak pozemek, na kterém stavbu zjevně umístit nelze nebo je to vysoce nepravděpodobné (například kvůli vedení vysokého napětí), se za stavební pozemek nepovažuje a jeho dodání zůstává osvobozené.

V praxi to znamená, že prodej „pole“ či zahrady bez stavebního určení je obvykle osvobozený, kdežto prodej parcely připravené k zástavbě nese DPH 21 %.

Lze se rozhodnout prodej nemovitosti dobrovolně zdanit?

Ano. I když by dodání nemovité věci bylo jinak osvobozené, plátce se může podle § 56 odst. 8 (u pozemku podle § 55a odst. 4) rozhodnout, že u dodání jinému plátci daň uplatní. Příjemce musí být plátce (nebo osoba registrovaná k dani v jiném členském státě) a se zdaněním musí předem souhlasit.

Hlavní důvod volby zdanění je daňový: zdaněné dodání umožní plátci zachovat nárok na odpočet z nákladů spojených s nemovitostí (pořízení, technické zhodnocení, rekonstrukce) a vyhnout se případné úpravě odpočtu podle § 78 a násl. U dodání mezi dvěma tuzemskými plátci se v takovém případě uplatní režim přenesení daňové povinnosti (reverse charge) podle § 92d – daň přizná a odvede kupující, prodávající fakturuje bez DPH s poznámkou „daň odvede zákazník“. Pozor: tento reverse charge se týká dodání nemovité věci s volbou zdanění, nikoli zdaněného nájmu podle § 56a (u nájmu se daň uplatní běžným způsobem).

Kdy je nájem nemovitosti osvobozen a kdy se zdaňuje?

Podle § 56a odst. 1 zákona č. 235/2004 Sb. je nájem nemovité věci obecně osvobozen od daně bez nároku na odpočet. Z osvobození jsou ovšem vyňaty některé typy plnění, která jsou vždy zdanitelná a u nichž pronajímatel naopak má nárok na odpočet. Pozor na sazbu: většina těchto plnění podléhá základní sazbě 21 %, ale ubytovací služby (CZ-CPA 55) patří do snížené sazby 12 % (příloha č. 2 zákona o DPH):

Zdroj: § 56a odst. 1 a 2 a příloha č. 2 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pro rok 2026.

U všech ostatních nájmů (kanceláře, sklady, obchodní prostory, byty, domy) je základním režimem osvobození bez nároku na odpočet. To pro pronajímatele-plátce znamená, že z přijatých faktur na takto pronajímanou nemovitost (rekonstrukce, opravy, energie) si standardně nemůže odečíst DPH.

Co je volba zdanění nájmu a komu se vyplatí?

Aby si pronajímatel-plátce mohl zachovat nárok na odpočet, umožňuje mu zákon u vybraných nájmů osvobození „vypnout“. Podle § 56a odst. 3 se plátce může rozhodnout, že u nájmu nemovité věci jinému plátci pro účely uskutečňování jeho ekonomické činnosti uplatní daň (sazba 21 %).

Podmínky a omezení:

• Nájemce musí být plátce DPH (nebo osoba registrovaná k dani v jiném členském státě), který nemovitost využívá pro svou ekonomickou činnost. Od 1. 7. 2025 se možnost volby u nájmu rozšířila i na osobu registrovanou k dani v jiném členském státě.
• Zásadní omezení od 1. 1. 2021: u staveb a jednotek určených k bydlení – rodinného domu, bytu, obytného prostoru, a obecně nemovitosti, kde alespoň 60 % podlahové plochy tvoří prostor pro bydlení – daň u nájmu uplatnit nelze. Tyto nájmy zůstávají vždy osvobozené bez nároku na odpočet.

Volba zdanění nájmu se vyplatí především tehdy, když pronajímatel investuje do nemovitosti (výstavba, rekonstrukce) a chce si uplatnit odpočet z těchto nákladů, a zároveň nájemce je plátce, pro kterého je účtovaná DPH neutrální (sám si ji odečte). U nájmu osobám, které nejsou plátci (zaměstnanci, domácnosti, malé neplátcovské firmy), volba zdanění obvykle smysl nedává, protože DPH by jen zdražila nájemné.

Modelový příklad: nájem kanceláří plátci versus byt občanovi

Plátce vlastní administrativní budovu a pronajímá:

• kancelář firmě, která je plátcem DPH – může podle § 56a odst. 3 zvolit zdanění nájmu sazbou 21 %, díky čemuž si odečte DPH z rekonstrukce kanceláří; nájemce-plátce si účtovanou daň sám odečte, takže ho to nezatíží;
• byt fyzické osobě k bydlení – nájem je vždy osvobozený bez nároku na odpočet, daň zde uplatnit nelze; z nákladů na tento byt si plátce DPH neodečte.

Jak nemovitosti ovlivní můj nárok na odpočet a obrat?

Protože osvobozený prodej i nájem patří mezi plnění bez nároku na odpočet, dopadají na celkový odpočet plátce dvěma směry:

• Přímý vstup pro osvobozené plnění → žádný odpočet. Pokud plátce nakoupí službu nebo zboží výhradně pro osvobozený nájem či prodej (např. rekonstrukce osvobozeně pronajímaného bytu), odpočet vůbec nevzniká.
• Společné vstupy → krátící koeficient. Hodnota osvobozeného nájmu i osvobozeného dodání vstupuje do jmenovatele krátícího koeficientu podle § 76 a snižuje odpočet ze společných (režijních) vstupů. Mechaniku rozebírá článek odpočet DPH.

Pozor i na obrat pro registraci k DPH: hodnoty osvobozeného nájmu podle § 56a a dodání podle § 56 se do obratu zahrnují, pokud nejde o doplňkovou činnost uskutečňovanou jen příležitostně. Pravidelný osvobozený nájem tedy obrat zvyšuje.

A nezapomeňte na úpravu odpočtu: pokud plátce uplatnil odpočet při pořízení nemovitosti a později ji začne využívat pro osvobozené plnění (např. ji osvobozeně prodá nebo pronajme), může mu vzniknout povinnost část odpočtu vrátit v rámci desetileté lhůty pro úpravu odpočtu u nemovitostí (§ 78 a násl.). Právě tomu lze předejít volbou zdanění.

Postup: jak posoudit DPH u konkrétní nemovitosti

1. Určete typ plnění – jde o prodej (§ 56 / § 55a), nebo o nájem (§ 56a)?
2. U prodeje rozlište pozemek a stavbu. Stavební pozemek (§ 55a) nebo pozemek tvořící funkční celek se stavbou (§ 56) → vždy 21 %. Ostatní pozemky → osvobozeno.
3. U prodeje stavby/jednotky zjistěte den dokončení (§ 56 odst. 2) a spočítejte 23měsíční test (§ 56 odst. 3). Jde o první dodání v lhůtě? Pak zdanitelné, jinak osvobozeno.
4. Zvažte volbu zdanění (§ 56 odst. 8 u prodeje, § 56a odst. 3 u nájmu) jinému plátci – zejména kvůli zachování odpočtu a vyhnutí se úpravě odpočtu.
5. U nájmu ověřte výjimky (krátkodobý nájem, ubytování, parkování, schránky, stroje) – ty jsou vždy zdanitelné (ubytování sazbou 12 %, ostatní 21 %).
6. U volby zdanění nájmu zkontrolujte účel nemovitosti – u bydlení (rodinný dům, byt, ≥ 60 % podlahové plochy k bydlení) zdanit nelze.
7. Nezapomeňte na reverse charge (§ 92d) u zdaněného dodání mezi tuzemskými plátci.

Časté chyby

• Použití starého pětiletého testu. Od 1. 7. 2025 platí 23měsíční test a zdanitelné je jen první dodání dokončené nemovitosti; každé další dodání je osvobozené.
• Záměna pravidel prodeje a nájmu. Stavbu, kterou nelze osvobozeně prodat, lze osvobozeně pronajímat a naopak – paragrafy § 56 a § 56a se neprolínají.
• Osvobozený prodej stavebního pozemku. Stavební pozemek (§ 55a) a pozemek tvořící funkční celek se stavbou (§ 56) jsou při dodání vždy zdanitelné 21 %.
• Záměna sazby u ubytování. Ubytovací služby jsou zdanitelné sníženou sazbou 12 %, nikoli 21 % jako ostatní vyňatá plnění u nájmu.
• Volba zdanění nájmu u bytů k bydlení. U nemovitostí určených k bydlení daň u nájmu uplatnit nelze (od 1. 1. 2021).
• Uplatnění odpočtu z nákladů na osvobozený nájem. Z přímých vstupů pro osvobozené plnění bez nároku odpočet nevzniká.
• Opomenutí úpravy odpočtu. Osvobozený prodej či nájem dříve odpočtené nemovitosti může vyvolat povinnost vrátit část odpočtu (§ 78 a násl.).
• Zapomenutí na reverse charge. U zvoleného zdanění dodání mezi tuzemskými plátci přizná daň kupující (§ 92d).

Shrnutí

Prodej i nájem nemovité věci jsou v zákoně o DPH řešeny odděleně a oba jsou zpravidla osvobozeny bez nároku na odpočet. U prodeje platí od 1. 7. 2025 nový režim podle § 56: zdanitelné je pouze první dodání dokončené stavby nebo jednotky, a to jen do konce 23. kalendářního měsíce po dokončení (§ 56 odst. 2 a 3); další dodání jsou osvobozená. Stavební pozemek (nově § 55a) je při dodání vždy zdanitelný 21 %. U nájmu je osvobození pravidlem (§ 56a), výjimkou jsou krátkodobý nájem, ubytování (12 %), parkování, schránky a stroje, které jsou vždy zdanitelné. U nebytových prostor lze nájem jinému plátci dobrovolně zdanit (§ 56a odst. 3) a zachovat si odpočet – u nemovitostí k bydlení to ale možné není. Protože osvobozená plnění snižují odpočet a krátící koeficient, je u nemovitostí s vysokými vstupy často výhodná volba zdanění podle § 56 odst. 8 nebo § 56a odst. 3. Podrobnosti k navazujícím pravidlům najdete u článků osvobození od DPH a odpočet DPH.

Časté dotazy

Platí se DPH při prodeji nemovitosti?

Záleží na typu nemovitosti a době od dokončení. Prodej (dodání) vybrané nemovité věci je podle § 56 zákona č. 235/2004 Sb. obecně osvobozen od DPH, s výjimkou prvního dodání dokončené stavby nebo jednotky, pokud se uskuteční do konce 23. kalendářního měsíce po dokončení – to je zdanitelné sazbou 21 %. Stavební pozemek (§ 55a) a pozemek tvořící funkční celek se stavbou (§ 56) jsou při prodeji vždy zdanitelné. Týká se to ale jen plátců DPH; běžný prodej nemovitosti mezi nepodnikajícími osobami DPH neřeší.

Co je 23měsíční test u prodeje nemovitosti?

Jde o lhůtu zavedenou od 1. 7. 2025 namísto dřívějšího pětiletého testu. Zdanitelné je pouze první dodání dokončené (nebo po podstatné změně znovu dokončené) nemovitosti, pokud k němu dojde do konce 23. kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž se nemovitost považuje za dokončenou (§ 56 odst. 2 – zjednodušeně po kolaudaci; počátek doby řeší § 56 odst. 3). První dodání po této lhůtě, i každé další dodání téže nemovitosti, je už osvobozené bez nároku na odpočet.

Musím u nájmu nemovitosti odvádět DPH?

Nájem nemovité věci je podle § 56a obecně osvobozen od DPH bez nároku na odpočet, takže DPH neodvádíte. Výjimkou jsou krátkodobý nájem (do 48 hodin), ubytovací služby, nájem parkovacích míst, bezpečnostních schránek a strojů – ty jsou vždy zdanitelné. Ubytovací služby přitom podléhají snížené sazbě 12 %, ostatní vyňatá plnění základní sazbě 21 %. U ostatních nájmů se navíc můžete podle § 56a odst. 3 dobrovolně rozhodnout pro zdanění, pokud pronajímáte jinému plátci pro jeho ekonomickou činnost.

Vyplatí se zvolit zdanění nájmu?

Volba zdanění nájmu podle § 56a odst. 3 se vyplatí především tehdy, když do nemovitosti investujete (rekonstrukce, výstavba) a chcete si uplatnit odpočet DPH z těchto nákladů, a zároveň nájemce je plátce, kterému účtovaná daň nevadí (sám si ji odečte). Naopak u nájmu osobám, které nejsou plátci, zdanění obvykle smysl nedává, protože by jen zdražilo nájemné. U nemovitostí určených k bydlení zdanění nájmu zvolit nelze.

Lze zvolit zdanění u nájmu bytu k bydlení?

Ne. Od 1. 1. 2021 nelze daň u nájmu uplatnit u staveb a jednotek určených k bydlení – rodinného domu, bytu, obytného prostoru a obecně nemovitosti, kde alespoň 60 % podlahové plochy tvoří prostor pro bydlení. Takový nájem zůstává vždy osvobozený bez nároku na odpočet, takže si z nákladů na bytovou nemovitost DPH neodečtete (§ 56a odst. 3).

Jak prodej nebo nájem nemovitosti ovlivní můj odpočet DPH?

Osvobozený prodej i nájem patří mezi plnění bez nároku na odpočet. Z přímých vstupů pořízených výhradně pro takové plnění si odpočet uplatnit nelze a hodnota osvobozeného plnění vstupuje do jmenovatele krátícího koeficientu (§ 76), čímž snižuje odpočet ze společných vstupů. Pokud jste u nemovitosti dříve uplatnili odpočet a začnete ji využívat pro osvobozené plnění, může vzniknout povinnost provést úpravu odpočtu (§ 78 a násl.). Více v článku odpočet DPH.

Kdo odvádí DPH při zdaněném prodeji nemovitosti mezi plátci?

Pokud se prodávající plátce rozhodne podle § 56 odst. 8 dodání zdanit a kupující je rovněž tuzemský plátce, uplatní se režim přenesení daňové povinnosti (reverse charge) podle § 92d. Daň přizná a odvede kupující, prodávající fakturuje bez DPH s poznámkou „daň odvede zákazník“. Kupující si zároveň za standardních podmínek může daň nárokovat jako odpočet.