DPH u nemovitosti (nájem a prodej)

Ve zkratce: U nemovitostí závisí DPH na druhu věci, době jejího dokončení a typu plnění. Dodání dokončené vybrané nemovité věci je podle § 56 zpravidla osvobozeno bez nároku na odpočet. Zdanitelné je první dodání do konce 23. kalendářního měsíce po měsíci dokončení či pozdější rozhodné skutečnosti po podstatné změně; podle § 56 odst. 8 lze osvobozené dodání za stanovených podmínek zdanit. Stavební pozemek mimo funkční celek se stavbou se podle § 55a neosvobozuje. Nájem je podle § 56a zpravidla osvobozen, ale má výjimky a zákon umožňuje volbu zdanění vymezených nájmů. Souvislosti řeší články osvobození od DPH a odpočet DPH.

Jak DPH u nemovitostí vůbec funguje?

Nemovitosti jsou v zákoně o DPH řešeny ve dvou samostatných paragrafech, které je třeba striktně odlišovat:

• § 56 – dodání (prodej) vybrané nemovité věci. Jednorázový převod vlastnictví ke stavbě, jednotce, právu stavby nebo k pozemku tvořícímu funkční celek se stavbou. Dodání ostatních pozemků (které netvoří funkční celek se stavbou) je od 1. 7. 2025 upraveno samostatně v § 55a.
• § 56a – nájem nemovité věci. Opakované poskytování práva nemovitost užívat.

Osvobozené dodání či nájem patří mezi plnění bez nároku na odpočet (§ 51). Z přímých vstupů pro ně nevzniká odpočet; společné vstupy se obvykle krátí podle § 76. Zákon však z koeficientu vylučuje například prodej dlouhodobého majetku mimo obvyklou činnost a příležitostný doplňkový nájem. Plátce může za určitých podmínek zvolit zdanění. Podrobně to rozebírá článek osvobození od DPH.

Zdroj: § 55a, § 56 a § 56a zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění novely č. 461/2024 Sb. (účinné od 1. 7. 2025).

Toto rozdělení je klíčové: pravidla pro prodej a pro nájem se neprolínají. Stavbu, kterou nelze při prodeji osvobodit, můžete bez problému osvobozeně pronajímat – a naopak.

Kdy je prodej nemovitosti osvobozen od DPH?

U dodání vybrané nemovité věci došlo k 1. 7. 2025 k zásadní změně. Dosavadní pětiletý časový test byl novelou (zákon č. 461/2024 Sb.) zrušen a nahrazen kratším 23měsíčním testem navázaným na pojem prvního dodání. Stará pětiletá lhůta se proto od poloviny roku 2025 už nepoužívá.

Podle § 56 odst. 1 zákona č. 235/2004 Sb. je dodání dokončené vybrané nemovité věci osvobozeno bez nároku na odpočet, s výjimkou jejího prvního dodání do konce 23. kalendářního měsíce po měsíci dokončení nebo pozdější rozhodné skutečnosti podle § 56 odst. 3. Nové první dodání může vzniknout po podstatné změně. Nedokončenou stavbu nelze podle § 56 odst. 1 osvobodit a samostatný pozemek posuzuje § 55a.

To znamená:

• První dodání v 23měsíční lhůtě → zdanitelné (zpravidla 21 %, u vybraných staveb pro sociální bydlení 12 % podle § 49 odst. 3).
• První dodání až po uplynutí 23 měsíců → osvobozené.
• Další dodání téže dokončené nemovitosti → obecně osvobozené, pokud mezitím nedošlo k podstatné změně zakládající nové první dodání podle § 56 odst. 3; může být také zvoleno zdanění.

Pravidlo se vztahuje na první dodání každé dokončené vybrané nemovité věci; podstatná změna podle § 56 odst. 3 může vytvořit nové první dodání. U osvobozeného dodání lze za podmínek odst. 8 zvolit zdanění.

Od kdy běží 23měsíční test?

Klíčové je rozlišit, kdy se nemovitá věc považuje za dokončenou, a od kdy běží 23měsíční doba:

• Podle § 56 odst. 2 se vybraná nemovitá věc považuje za dokončenou dnem nabytí právní moci prvního kolaudačního rozhodnutí, případně dnem splnění podmínek pro trvalé užívání, pokud se kolaudační rozhodnutí nevydává.
• 23měsíční doba je vymezena v § 56 odst. 1 a počítá se od kalendářního měsíce následujícího po měsíci dokončení nebo pozdější rozhodné skutečnosti podle § 56 odst. 3. Ta řeší první dodání po podstatné změně, včetně případů probíhající změny.

U nemovitosti po podstatné změně se nové první dodání posoudí podle § 56 odst. 3. Za podstatnou změnu se podle odst. 5 považuje změna využití nebo podmínek obývání, u níž skutečné náklady bez daně vynaložené osobou uskutečňující následující dodání přesáhnou 30 % základu daně tohoto dodání. Pro počátek testu a výjimky jsou rozhodné konkrétní podmínky odst. 3; nemusí jít jen o datum dokončení rekonstrukce.

Modelový příklad: developerský prodej bytu

Developer (plátce DPH) zkolauduje nový bytový dům v březnu 2026. 23měsíční test tak běží od dubna 2026 do konce února 2028.

• Prodá-li byt prvnímu kupujícímu v červnu 2026 (v lhůtě), jde o první dodání → zdanitelné, byt prodá s DPH.
• Prodá-li tentýž byt první kupující dál v lednu 2027 (stále v 23měsíční lhůtě), je to už další dodání → osvobozené bez nároku na odpočet.
• Prodá-li developer jiný byt v témže domě poprvé až v dubnu 2028 (po lhůtě), je první dodání už osvobozené.

Zdroj: § 56 zákona č. 235/2004 Sb. ve znění novely č. 461/2024 Sb. (účinné od 1. 7. 2025); Informace Finanční správy k uplatňování DPH u nemovitých věcí od 1. 7. 2025.

Jak je to s DPH u prodeje pozemku?

U pozemků je nutné rozlišit dvě situace. Od 1. 7. 2025 je dodání pozemku, který netvoří funkční celek se stavbou, upraveno v § 55a. Obecně je osvobozené, avšak stavební pozemek se zdaňuje základní sazbou 21 %.

Pozemek tvořící se stavbou funkční celek spadá pod § 56 a jeho režim se odvíjí od stavby. Je-li dodání stavby osvobozené, může být osvobozen i pozemek; je-li zdanitelné, použije se sazba podle povahy dodávané nemovitosti, u vybraných staveb pro sociální bydlení 12 %.

Stavební pozemek je zjednodušeně pozemek, na němž lze podle územně plánovací dokumentace, vymezení zastavěného území nebo rozhodnutí stavebního úřadu umístit stavbu pevně spojenou se zemí, případně pozemek, na němž nebo v jehož okolí byly či jsou prováděny stavební nebo obdobné práce za účelem budoucího umístění stavby. Výjimku obsahuje § 55a odst. 2 písm. a), pokud je umístění stavby zjevně nemožné nebo vysoce nepravděpodobné.

V praxi to znamená, že prodej „pole“ či zahrady bez stavebního určení je obvykle osvobozený, kdežto prodej parcely připravené k zástavbě nese DPH 21 %.

Lze se rozhodnout prodej nemovitosti dobrovolně zdanit?

Ano. U jinak osvobozeného dodání může plátce podle § 56 odst. 8 a u pozemku podle § 55a odst. 4 zvolit zdanění. Předchozí souhlas příjemce je nutný, pokud je příjemcem plátce nebo vymezená osoba registrovaná k dani v jiném členském státě. Volba není vyhrazena jen dodání plátci. U dodání mezi dvěma tuzemskými plátci se při této volbě uplatní přenesení daňové povinnosti podle § 92d; u nájmu se § 92d nepoužije.

Volba zdanění může ovlivnit nárok na odpočet a případnou úpravu dříve uplatněného odpočtu podle § 78 a násl.; její výhodnost závisí i na postavení kupujícího a zákonných podmínkách. Zdaněné dodání mezi tuzemskými plátci podléhá § 92d; prodávající vystaví doklad s údajem „daň odvede zákazník“.

Kdy je nájem nemovitosti osvobozen a kdy se zdaňuje?

Podle § 56a odst. 1 zákona č. 235/2004 Sb. je nájem nemovité věci obecně osvobozen bez nároku na odpočet. Uvedené výjimky se neosvobozují; plátce u nich přiznává daň podle druhu plnění a odpočet z přímých vstupů posuzuje podle § 72–76. Ubytovací služby CZ-CPA 55 obecně spadají do snížené sazby 12 % (příloha č. 2).

Zdroj: § 56a odst. 1 a 2 a příloha č. 2 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pro rok 2026.

U všech ostatních nájmů (kanceláře, sklady, obchodní prostory, byty, domy) je základním režimem osvobození bez nároku na odpočet. To pro pronajímatele-plátce znamená, že z přijatých faktur na takto pronajímanou nemovitost (rekonstrukce, opravy, energie) si standardně nemůže odečíst DPH.

Co je volba zdanění nájmu a komu se vyplatí?

Plátce může u vymezených nájmů osvobození podle § 56a odst. 3 nahradit zdaněním. Volba může zachovat či založit nárok na odpočet z přímých vstupů, jsou-li splněny ostatní podmínky zákona.

Podmínky a omezení:

• Nájemce musí být plátcem DPH nebo vymezenou osobou registrovanou k dani v jiném členském státě bez sídla či provozovny v tuzemsku, která může nájem použít pro ekonomickou činnost. Pro tuto druhou skupinu platí další omezení uvedené v § 56a odst. 3.
• Omezení podle § 56a odst. 5: Volbu zdanění nelze použít například u nájmu rodinného domu, obytného prostoru, vymezené jednotky, stavby či její části s alespoň 60 % podlahové plochy tvořené obytným prostorem a souvisejícího pozemku či práva stavby. Rozhoduje zákonné vymezení věci, nejen to, zda v ní nájemce fakticky bydlí.

Volba zdanění nájmu může být výhodná při vyšších zdaněných vstupech, pokud je nájemce plátcem s nárokem na odpočet. Ten ale nemusí mít odpočet v plné výši, například používá-li prostor pro plnění osvobozená bez nároku. U neplátce podmínka volby podle § 56a odst. 3 obecně splněna není.

Modelový příklad: nájem kanceláří plátci versus byt občanovi

Plátce vlastní administrativní budovu a pronajímá:

• kancelář firmě, která je plátcem DPH – může podle § 56a odst. 3 zvolit zdanění nájmu sazbou 21 %. Odpočet z rekonstrukce kanceláří posoudí podle použití a podmínek § 72–76; nájemce má odpočet jen v rozsahu vlastního nároku.
• byt fyzické osobě k bydlení – nájem je osvobozený bez nároku na odpočet; volba zdanění podle § 56a odst. 3 a 5 zde není možná a z přímých vstupů pro tento nájem nevzniká odpočet.

Jak nemovitosti ovlivní můj nárok na odpočet a obrat?

Protože osvobozený prodej i nájem patří mezi plnění bez nároku na odpočet, dopadají na celkový odpočet plátce dvěma směry:

• Přímý vstup pro osvobozené plnění → žádný odpočet. Pokud plátce nakoupí službu nebo zboží výhradně pro osvobozený nájem či prodej (např. rekonstrukce osvobozeně pronajímaného bytu), odpočet vůbec nevzniká.
• Společné vstupy → krátící koeficient. Osvobozený nájem nebo dodání nemovité věci mohou vstoupit do jmenovatele koeficientu podle § 76. Z výpočtu se ale vylučuje prodej dlouhodobého majetku, není-li nedílnou součástí obvyklé ekonomické činnosti, a příležitostný doplňkový nájem. Mechaniku rozebírá článek odpočet DPH.

Pozor i na obrat pro registraci k DPH: osvobozený nájem a dodání pozemku či vybrané nemovitosti podle § 55a–56 se zahrnují jen podle podmínek § 4a. Plnění příležitostné a zároveň doplňkové se vylučuje; zvláštní pravidlo platí pro dodání dlouhodobého majetku mimo obvyklou ekonomickou činnost. Pravidelný nájem obrat zpravidla zvyšuje.

Dříve uplatněný odpočet může při změně využití nemovitosti vyžadovat úpravu podle § 78 a násl.; u staveb, jednotek, pozemků a jejich technického zhodnocení je zákonem stanovena desetiletá lhůta. Volba zdanění může dopad změnit, ale sama o sobě automaticky nevylučuje každou úpravu.

Postup: jak posoudit DPH u konkrétní nemovitosti

1. Určete typ plnění – jde o prodej (§ 56 / § 55a), nebo o nájem (§ 56a)?
2. U prodeje rozlište pozemek a stavbu. Stavební pozemek (§ 55a) je zdanitelný 21 %. U pozemku tvořícího funkční celek se stavbou (§ 56) se režim odvíjí od stavby; při zdanění stavby pro sociální bydlení může být sazba 12 %. Ostatní pozemky bývají osvobozené.
3. U prodeje stavby/jednotky zjistěte den dokončení (§ 56 odst. 2) a případnou podstatnou změnu (§ 56 odst. 3 a 5). 23měsíční test stanoví § 56 odst. 1. První dodání v této lhůtě je zdanitelné; mimo ni se použije osvobození, ledaže je zvoleno zdanění.
4. Zvažte volbu zdanění (§ 56 odst. 8 u prodeje, § 56a odst. 3 u nájmu) jinému plátci – zejména kvůli zachování odpočtu a vyhnutí se úpravě odpočtu.
5. U nájmu ověřte výjimky (krátkodobý nájem, ubytování, parkování, schránky, stroje) – ty jsou vždy zdanitelné (ubytování sazbou 12 %, ostatní 21 %).
6. U volby zdanění nájmu zkontrolujte účel nemovitosti – u bydlení (rodinný dům, byt, ≥ 60 % podlahové plochy k bydlení) zdanit nelze.
7. Nezapomeňte na reverse charge (§ 92d) u zdaněného dodání mezi tuzemskými plátci.

Časté chyby

• Použití starého pětiletého testu. Od 1. 7. 2025 platí pro dokončenou vybranou nemovitou věc 23měsíční test prvního dodání; podstatná změna může založit nové první dodání (§ 56 odst. 3).
• Záměna pravidel prodeje a nájmu. Stavbu, kterou nelze osvobozeně prodat, lze osvobozeně pronajímat a naopak – paragrafy § 56 a § 56a se neprolínají.
• Záměna stavebního pozemku a pozemku ve funkčním celku. Samostatně dodaný stavební pozemek podle § 55a je zdanitelný 21 %. U pozemku ve funkčním celku se stavbou se režim odvíjí od stavby; nelze jej automaticky zdanit 21 %.
• Záměna sazby u ubytování. Ubytovací služby jsou zdanitelné sníženou sazbou 12 %, nikoli 21 % jako ostatní vyňatá plnění u nájmu.
• Volba zdanění nájmu u bytů k bydlení. U nemovitostí určených k bydlení daň u nájmu uplatnit nelze (od 1. 1. 2021).
• Uplatnění odpočtu z nákladů na osvobozený nájem. Z přímých vstupů pro osvobozené plnění bez nároku odpočet nevzniká.
• Opomenutí úpravy odpočtu. Osvobozený prodej či nájem dříve odpočtené nemovitosti může vyvolat povinnost vrátit část odpočtu (§ 78 a násl.).
• Zapomenutí na reverse charge. U zvoleného zdanění dodání mezi tuzemskými plátci přizná daň kupující (§ 92d).

Shrnutí

Dodání a nájem nemovitosti se posuzují odděleně. U dokončené vybrané nemovité věci je podle § 56 zpravidla osvobozené dodání, ale první dodání v 23měsíčním testu podle odst. 1 je zdanitelné; podstatná změna podle odst. 3 může založit nové první dodání. Samostatný stavební pozemek podle § 55a není osvobozený. Pozemek ve funkčním celku se stavbou sleduje její režim. U nájmu podle § 56a je osvobození pravidlem a zákon vyjmenovává výjimky včetně krátkodobého nájmu, ubytování a parkování. Za zákonných podmínek lze u osvobozeného dodání nebo nájmu zvolit zdanění. Odpočet a případná jeho úprava závisí na skutečném použití nemovitosti a dalších podmínkách § 72–78. Podrobnosti najdete u článků osvobození od DPH a odpočet DPH.

Časté dotazy

Platí se DPH při prodeji nemovitosti?

Záleží na typu nemovitosti, okolnostech dodání a postavení prodávajícího. Dodání dokončené vybrané nemovité věci je podle § 56 zpravidla osvobozené, s výjimkou prvního dodání do konce 23. kalendářního měsíce po měsíci dokončení nebo pozdější rozhodné skutečnosti po podstatné změně. Zdanitelné dodání má zpravidla sazbu 21 %, u vybraných staveb pro sociální bydlení 12 % (§ 49). Stavební pozemek podle § 55a osvobozen není, zatímco pozemek ve funkčním celku se stavbou sleduje její režim. Soukromý prodej mimo ekonomickou činnost není předmětem DPH.

Co je 23měsíční test u prodeje nemovitosti?

Jde o lhůtu zavedenou od 1. 7. 2025 namísto dřívějšího pětiletého testu. Podle § 56 odst. 1 je zdanitelné první dodání dokončené vybrané nemovité věci do konce 23. kalendářního měsíce po měsíci dokončení (§ 56 odst. 2) nebo pozdější rozhodné skutečnosti podle odst. 3. Podstatná změna může založit nové první dodání. Jiné dodání dokončené věci se zpravidla osvobodí, případně lze podle § 56 odst. 8 zvolit zdanění.

Musím u nájmu nemovitosti odvádět DPH?

Nájem nemovité věci je podle § 56a obecně osvobozen od DPH bez nároku na odpočet, takže DPH neodvádíte. Výjimkou jsou krátkodobý nájem (do 48 hodin), ubytovací služby, nájem parkovacích míst, bezpečnostních schránek a strojů – ty jsou vždy zdanitelné. Ubytovací služby přitom podléhají snížené sazbě 12 %, ostatní vyňatá plnění základní sazbě 21 %. U ostatních nájmů se navíc můžete podle § 56a odst. 3 dobrovolně rozhodnout pro zdanění, pokud pronajímáte jinému plátci pro jeho ekonomickou činnost.

Vyplatí se zvolit zdanění nájmu?

Volba zdanění podle § 56a odst. 3 může být výhodná při vyšších zdaněných vstupech a nájemci, který má nárok na odpočet. Nájemce ale nemusí mít plný odpočet, například pokud uskutečňuje osvobozené finanční služby. U neplátce podmínka volby zpravidla splněna není. U nemovitostí vymezených v § 56a odst. 5 nelze zdanění nájmu zvolit.

Lze zvolit zdanění u nájmu bytu k bydlení?

Ne. § 56a odst. 5 vylučuje volbu zdanění například u nájmu rodinného domu, obytného prostoru, vymezené jednotky a stavby či její pronajaté části s alespoň 60 % podlahové plochy tvořené obytným prostorem. Takový nájem je osvobozený bez nároku na odpočet a z přímých vstupů pro něj odpočet nevzniká.

Jak prodej nebo nájem nemovitosti ovlivní můj odpočet DPH?

Osvobozený prodej i nájem patří mezi plnění bez nároku na odpočet. Z přímých vstupů pro takové plnění si odpočet uplatnit nelze. Společné vstupy se obvykle krátí podle § 76; zákon však z koeficientu vylučuje například prodej dlouhodobého majetku mimo běžnou činnost a příležitostný doplňkový nájem. Pokud jste dříve uplatnili odpočet a využití nemovitosti se změní, může vzniknout povinnost provést úpravu odpočtu (§ 78 a násl.). Více v článku odpočet DPH.

Kdo odvádí DPH při zdaněném prodeji nemovitosti mezi plátci?

Pokud se prodávající plátce rozhodne podle § 56 odst. 8 dodání zdanit a kupující je rovněž tuzemský plátce, uplatní se režim přenesení daňové povinnosti (reverse charge) podle § 92d. Daň přizná a odvede kupující, prodávající fakturuje bez DPH s poznámkou „daň odvede zákazník“. Kupující si zároveň za standardních podmínek může daň nárokovat jako odpočet.