Daň z příjmů z prodeje nemovitosti

Ve zkratce: Příjem z prodeje nemovitosti je osvobozen od daně z příjmů, pokud jste ji vlastnili dostatečně dlouho – 5 let u nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020 a 10 let u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021 (časový test podle § 4 odst. 1 zákona č. 586/1992 Sb.). U vlastního bydlení stačí mít v domě nebo bytě bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, případně za zákonných podmínek výtěžek použít na vlastní bytovou potřebu (§ 4b). Pokud se osvobození neuplatní, daní se příjem snížený o prokázané výdaje sazbou 15 %, u nadlimitní části 23 %.

Daň z nabytí nemovitých věcí (dříve 4 % placená kupujícím) byla zrušena už v roce 2020. Při soukromém prodeji nemovitosti řešíte především daň z příjmů fyzických osob; při podnikatelském převodu může být rozhodná i DPH, a to jen v případě, že příjem není osvobozen. Tento průvodce vysvětluje, kdy osvobození platí, jak se počítá zdanitelný zisk, jakou sazbou se daní a jak vyplnit a podat daňové přiznání.

Platí se z prodeje nemovitosti vůbec nějaká daň?

Ve zkratce: Ano i ne. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena, takže kupující dnes neplatí daň z nabytí. Prodávající platí daň z příjmů z prodeje pouze tehdy, pokud příjem nesplňuje žádnou z podmínek osvobození. Ve většině případů (vlastní dlouhodobé bydlení) je prodej od daně osvobozen.

Při prodeji nemovitosti je důležité rozlišit dvě různé daně, které se historicky pletly:

• Daň z nabytí nemovitých věcí – sazba 4 %, kterou platil nabyvatel (zpravidla kupující). Tato daň byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. se zpětnou účinností: daň z nabytí se neplatí u všech případů, kdy byl vklad práva do katastru proveden (nastaly právní účinky vkladu) v prosinci 2019 a později. V roce 2026 tato daň neexistuje a přiznání se nepodává.
• Daň z příjmů fyzických osob – platí ji prodávající ze zdanitelného rozdílu příjmu a výdajů, pokud příjem z prodeje není osvobozen podle § 4 ve spojení s § 4b zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů.

Příjem z prodeje nemovitosti, která není zahrnuta v obchodním majetku, patří mezi tzv. ostatní příjmy podle § 10 zákona o daních z příjmů. Klíčová otázka tedy nezní „kolik daně zaplatím", ale „splňuji podmínky osvobození?". Pokud ano, daň neplatíte a často ani nemusíte nic uvádět v přiznání. Pokud ne, daníte pouze zisk, nikoli celou prodejní cenu.

Daň z příjmů z prodeje nemovitosti nesměšujte s daní z nemovitých věcí, což je každoroční majetková daň z vlastnictví, ani s obecnou daní z příjmů fyzických osob, do jejíhož režimu příjem z prodeje spadá.

Kdy je prodej nemovitosti osvobozen od daně? (časový test 5 a 10 let)

Ve zkratce: Příjem je osvobozen, pokud mezi nabytím a prodejem uplynul časový test: 5 let pro nemovitosti nabyté do 31. 12. 2020 a 10 let pro nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021. Rozhodující je datum nabytí, ne datum prodeje.

Nejjednodušší cesta k osvobození je splnit časový test vlastnictví podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb. Prodloužení testu z 5 na 10 let zavedla novela č. 386/2020 Sb. s účinností od 1. 1. 2021. Délka testu pro rok 2026 závisí na tom, kdy jste nemovitost nabyli:

Pětiletý, resp. desetiletý test se počítá ode dne nabytí vlastnického práva do dne prodeje (u převodu zapsaného v katastru podle právních účinků vkladu). U nemovitosti zapsané v katastru je rozhodující den, ke kterému nastaly právní účinky vkladu vlastnického práva.

Pozor na pravidlo nabytí děděním v řadě přímé nebo manželem či manželkou: do svého časového testu si v takovém případě započítáte i dobu, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel (§ 4 odst. 1 zákona). Pokud tedy zdědíte soukromý byt po rodiči, který ho vlastnil 12 let, je časový test zpravidla splněn ihned; je však třeba vyloučit zákonné výjimky, například zařazení do obchodního majetku.

Co když časový test nesplním?

Nesplnění časového testu neznamená automaticky daň. Zákon nabízí dvě další cesty k osvobození: bydliště nejméně 2 roky před prodejem a použití peněz na vlastní bytovou potřebu (§ 4b). Obě řeší následující kapitola.

Jak prodat nemovitost bez daně, i když neuplynul časový test?

Ve zkratce: I bez splnění časového testu je prodej osvobozen, pokud jste v nemovitosti měli bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem, nebo pokud získané prostředky použijete na obstarání vlastní bytové potřeby (typicky koupi či výstavbu nového bydlení). Druhou variantu musíte oznámit finančnímu úřadu.

Zákon o daních z příjmů zná tři samostatné cesty k osvobození. Stačí splnit kteroukoli z nich.

Pokud na všechny tři otázky odpovíte „ne“ a neuplatní se jiná zákonná výjimka, příjem osvobozen není a v § 10 zdaníte zisk po odečtení doložených výdajů.

1. Časový test 5/10 let – popsán výše, může platit i pro investiční byt, chatu nebo pozemek, pokud se neuplatní zákonné výluky pro obchodní majetek či budoucí převod.

2. Bydliště nejméně 2 roky před prodejem – podle § 4 odst. 1 písm. a) zákona je osvobozen příjem z prodeje rodinného domu nebo jednotky (bytu) včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem. Bydlištěm se rozumí místo, kde se osoba trvale zdržuje a má úmysl se tam trvale zdržovat; nemusí jít nutně o adresu trvalého pobytu, ale ta je důležitým důkazem.

3. Použití prostředků na vlastní bytovou potřebu (reinvestice, § 4b) – pokud jste nebydleli 2 roky a neuplynul ani časový test, je příjem přesto osvobozen, jestliže získané prostředky použijete na obstarání vlastní bytové potřeby – například na koupi, výstavbu nebo rekonstrukci jiného vlastního bydlení nebo na splacení úvěru na bydlení.

Tato třetí varianta má dvě tvrdé podmínky:

• Oznámení správci daně. Získání prostředků určených na bytovou potřebu musíte oznámit finančnímu úřadu ve lhůtě pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, v němž jste příjem získali (§ 4b odst. 3 zákona). Bez tohoto oznámení nárok na osvobození zaniká – jde o nejčastější chybu, na kterou se snadno zapomene.
• Lhůta pro použití peněz. Prostředky musíte na bytovou potřebu skutečně použít. Bytovou potřebu lze obstarat i v roce před získáním příjmu, nebo nejpozději do konce kalendářního roku následujícího po roce, v němž jste příjem získali.

Pokud prostředky na bytovou potřebu ve lhůtě nepoužijete, neosvobozená část je podle § 4b odst. 4 příjmem podle § 10 v roce bezprostředně následujícím po roce jejich získání. Při použití jen části výtěžku se osvobození vztahuje jen na odpovídající část příjmu.

Jak se počítá daň z prodeje nemovitosti?

Ve zkratce: Daní se jen zisk, ne celá prodejní cena. Základem daně je rozdíl mezi prodejní cenou a daňově uznatelnými výdaji (zejména pořizovací cenou, prokázanými náklady na technické zhodnocení a výdaji spojenými s prodejem). Zisk se zdaní sazbou 15 %, část přesahující 1 762 812 Kč ročně sazbou 23 %.

Příjem z prodeje nemovitosti mimo obchodní majetek je ostatním příjmem podle § 10 zákona o daních z příjmů. Dílčí základ daně se počítá takto:

Základ daně = prodejní cena − uznatelné výdaje

Mezi výdaje, které lze podle § 10 odst. 5 zákona odečíst, patří zejména:

• pořizovací (nabývací) cena nemovitosti – kolik jste za ni sami zaplatili,
• prokazatelně vynaložené výdaje na technické zhodnocení, opravy a údržbu (rekonstrukce, přístavba) provedené v době vlastnictví,
• výdaje spojené s prodejem – provize realitní kanceláře, znalecký posudek, právní služby, inzerce,
• u nemovitosti nabyté bezúplatně (dědictví, dar) cena zjištěná podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí.

Výdaje lze uplatnit nejvýše do výše příjmu – z prodeje nelze vykázat daňovou ztrátu, kterou byste odečetli od jiných příjmů.

Z dílčího základu daně podle § 10 se počítá daň sazbou podle § 16 zákona:

• 15 % ze základu daně do 36násobku průměrné mzdy, tj. do 1 762 812 Kč ročně,
• 23 % z části základu daně, která tuto hranici přesahuje (průměrná mzda pro rok 2026 činí 48 967 Kč, 36násobek = 1 762 812 Kč).

Hranice 23% sazby se posuzuje ze součtu všech dílčích základů daně za rok (mzda, podnikání, ostatní příjmy), ne jen z prodeje nemovitosti samotného.

Modelový příklad: byt prodaný před uplynutím testu

Paní Nováková koupila v roce 2022 investiční byt za 3 500 000 Kč. V roce 2026 ho prodává za 4 800 000 Kč. Nebydlela v něm, neuplynul desetiletý časový test a prostředky nepoužije na vlastní bydlení – příjem tedy není osvobozen.

Za předpokladu, že paní Nováková nemá jiné zdanitelné příjmy ani uplatnitelné odpočty a slevy, celý dílčí základ 900 000 Kč spadá do 15% sazby a daň před slevami činí 135 000 Kč. Pokud má také mzdu či jiné příjmy, část zisku může spadat do 23% pásma a výsledná daň se může lišit. Kdyby paní Nováková neměla doklady k rekonstrukci a provizi, její dílčí základ by činil 1 300 000 Kč a daň před slevami by při stejných předpokladech činila 195 000 Kč – proto je uchování dokladů zásadní.

Jak na daňové přiznání při prodeji nemovitosti?

Ve zkratce: Pokud je prodej osvobozen, z tohoto příjmu daň neplatíte a zpravidla kvůli němu nepodáváte přiznání (u reinvestice je nutné oznámení podle § 4b; oznámení podle § 38v se u prodeje nemovitosti zapsané v českém katastru nevyžaduje). Pokud osvobozen není, uvedete zisk do přílohy č. 2 přiznání (ostatní příjmy podle § 10) a přiznání podáte v řádném termínu.

Postup se liší podle toho, zda je příjem osvobozen:

1. Příjem je osvobozen (časový test nebo bydliště 2 roky). Daň neplatíte a příjem do přiznání neuvádíte. U prodeje nemovitosti zapisované do českého katastru se oznámení podle § 38v nevyžaduje ani nad 5 000 000 Kč. U jiné nemovitosti posuďte oznamovací povinnost zvlášť.
2. Osvobození podle § 4 ve spojení s § 4b (reinvestice). Musíte do lhůty pro podání přiznání podat oznámení získání prostředků určených na bytovou potřebu podle § 4b odst. 3. Bez něj osvobození zaniká.
3. Příjem není osvobozen. Podáváte daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob, ve kterém:
   • vyplníte přílohu č. 2 (výpočet dílčího základu daně z ostatních příjmů podle § 10),
   • uvedete druh příjmu, příjem (prodejní cenu) a k němu náležející výdaje,
   • výsledný zisk se přenese do hlavního přiznání a zdaní sazbou 15 / 23 %.

Obecné termíny pro podání přiznání za rok 2026 jsou shodné s běžnou daní z příjmů fyzických osob: v základní lhůtě do 1. dubna 2027, při elektronickém podání po základní lhůtě do 3. května 2027 a při splnění podmínek pro poradce či povinný audit do 1. července 2027 (lhůty se počítají podle § 136 daňového řádu jako 3, 4 a 6 měsíců po konci zdaňovacího období; pokud konec lhůty připadne na víkend nebo svátek, posouvá se na nejbližší pracovní den – 1. květen 2027 připadá na sobotu a 2. květen na neděli, takže čtyřměsíční lhůta končí 3. května 2027).

Nejčastější chyby při prodeji nemovitosti

• Záměna celé ceny a zisku. Daň se neplatí z prodejní ceny, ale jen ze zisku po odečtení pořizovací ceny a nákladů.
• Zapomenuté oznámení podle § 4b. Kdo spoléhá na osvobození přes reinvestici a neoznámí získání prostředků finančnímu úřadu ve lhůtě pro přiznání, o osvobození přijde.
• Špatný start časového testu. Test běží od nabytí vlastnictví (právních účinků vkladu), ne ode dne kolaudace nebo nastěhování.
• Nezapočtená doba zůstavitele u dědictví. U dědictví v řadě přímé se doba vlastnictví zůstavitele přičítá – mnoho lidí zbytečně danilo prodej zděděné nemovitosti.
• Chybějící doklady k výdajům. Bez faktur za rekonstrukci, provizi nebo posudek nelze tyto výdaje odečíst a daň zbytečně naroste.
• Záměna dvou oznámení. Oznámení získání prostředků pro reinvestici podle § 4b odst. 3 je nutné i u běžného prodeje zapsaného v českém katastru; obecné oznámení osvobozeného příjmu nad 5 milionů Kč podle § 38v se na takový prodej nevztahuje.

Související témata a nástroje

• daň z nabytí nemovitosti vysvětluje zrušenou daň, kterou si lidé často pletou s prodejem.
• DPH u nemovitostí doplňuje daňové dopady převodů a nájmu nemovitostí.

Shrnutí

Při soukromém prodeji nemovitosti řešíte daň z příjmů fyzických osob, pokud příjem není osvobozen. U podnikatelského převodu mohou vznikat také povinnosti k DPH. Osvobození podle § 4 může vzniknout třemi způsoby při splnění dalších zákonných podmínek: splněním časového testu (5 let pro nabytí do konce roku 2020, 10 let pro nabytí od roku 2021), bydlištěm nejméně 2 roky v prodávaném domě či bytě, nebo použitím výtěžku na vlastní bytovou potřebu s povinným oznámením podle § 4b. Pokud nesplníte žádnou z podmínek, zdaníte jen zisk (prodejní cena minus pořizovací cena a doložené náklady) sazbou 15 %, u části nad 1 762 812 Kč ročně sazbou 23 %. Klíčem k nižší dani je pečlivá evidence všech dokladů a včasné podání případného oznámení.

Často kladené otázky

Platí se daň z prodeje nemovitosti, ve které jsem bydlel?

Pokud jste v rodinném domě nebo bytě měli bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem, je příjem osvobozen od daně podle § 4 odst. 1 písm. a) zákona č. 586/1992 Sb. bez ohledu na to, jak dlouho jste nemovitost vlastnili. Daň se v takovém případě neplatí a příjem se do přiznání neuvádí (u nemovitosti zapsané v českém katastru se nevztahuje ani oznámení § 38v).

Jak dlouhý je časový test pro osvobození v roce 2026?

Záleží na datu nabytí. U nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020 platí časový test 5 let, u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021 platí 10 let. Prodloužení zavedla novela č. 386/2020 Sb. Test běží ode dne nabytí vlastnictví do dne prodeje.

Daní se celá prodejní cena, nebo jen zisk?

Daní se pouze zisk, tedy rozdíl mezi prodejní a pořizovací cenou po odečtení dalších uznatelných výdajů (rekonstrukce, provize, posudek). Příjem patří mezi ostatní příjmy podle § 10 zákona a uvádí se do přílohy č. 2 daňového přiznání.

Co musím udělat, když chci peníze z prodeje použít na nové bydlení?

Musíte oznámit finančnímu úřadu získání prostředků, které chcete použít na obstarání vlastní bytové potřeby, a to ve lhůtě pro podání daňového přiznání za rok, v němž jste příjem získali (§ 4b odst. 3 zákona). Prostředky pak musíte použít nejpozději do konce následujícího kalendářního roku. Bez oznámení osvobození zaniká.

Jakou sazbou se daní zisk z prodeje nemovitosti?

Zisk se zdaní sazbou 15 %. Pokud celkový roční základ daně (ze všech příjmů) přesáhne 36násobek průměrné mzdy, tj. 1 762 812 Kč za rok 2026, daní se nadlimitní část sazbou 23 % podle § 16 zákona o daních z příjmů.

Musím podávat přiznání, když je prodej osvobozen?

Zpravidla ne – osvobozený příjem se do přiznání neuvádí. Výjimkou jsou dvě situace: osvobozený příjem nad 5 000 000 Kč je třeba oznámit podle § 38v jen tehdy, pokud správce daně nemůže potřebné údaje zjistit ze zveřejněných evidencí; prodej nemovitosti zapsané v českém katastru patří mezi výjimky, a u osvobození přes reinvestici podle § 4b je nutné podat oznámení získání prostředků ve lhůtě pro přiznání.

Kdy je prodej nemovitosti osvobozen od daně z příjmů?

Zákon o daních z příjmů nabízí tři samostatné cesty k osvobození a stačí splnit kteroukoli z nich. První je časový test vlastnictví podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb.: 5 let u nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020 a 10 let u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021. Druhou cestou je bydliště v prodávaném rodinném domě nebo bytě nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem podle § 4 odst. 1 písm. a). Třetí je použití získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby (reinvestice) podle § 4b, kterou je ale nutné oznámit finančnímu úřadu.

Pokud splníte některou z těchto podmínek a neuplatní se výluky pro obchodní majetek či budoucí prodej, daň z příjmu z prodeje neplatíte. Osvobozený příjem se zpravidla do přiznání neuvádí. Oznámení § 38v se při převodu nemovitosti zapisované do českého katastru nevyžaduje, ale u reinvestice musí být oznámeno získání prostředků podle § 4b odst. 3.

Platí se z prodeje nemovitosti i sociální a zdravotní pojištění?

Ne. Příjem z prodeje nemovitosti, která není zahrnuta v obchodním majetku, patří mezi ostatní příjmy podle § 10 zákona o daních z příjmů. Tyto příjmy nevstupují do vyměřovacího základu pro sociální ani zdravotní pojištění, takže z případného zisku odvedete pouze daň z příjmů, nikoli pojistné.

Daň z příjmů se přitom platí jen tehdy, pokud prodej nesplňuje žádnou z podmínek osvobození. Pokud je příjem osvobozen, neplatíte ani daň, ani pojistné.

Jak osvobodit prodej nemovitosti při použití peněz na vlastní bydlení?

I když nesplníte časový test ani jste v nemovitosti nebydleli, je příjem z prodeje osvobozen od daně, pokud získané prostředky použijete na obstarání vlastní bytové potřeby — typicky na koupi, výstavbu nebo rekonstrukci jiného vlastního bydlení, na pořízení pozemku ke stavbě nebo na splacení úvěru na bydlení. Co se rozumí bytovou potřebou a za jakých podmínek osvobození platí, vymezuje § 4b odst. 1 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů.

Klíčová je oznamovací povinnost. Získání prostředků určených na vlastní bytovou potřebu musíte oznámit správci daně ve lhůtě pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, v němž jste příjem získali — tuto povinnost ukládá § 4b odst. 3 zákona. Bez včasného oznámení nárok na osvobození zaniká a příjem musíte zdanit. Jde o nejčastější chybu při tomto typu osvobození, protože samotné použití peněz na bydlení nestačí, pokud chybí oznámení.

Prostředky pak musíte na bytovou potřebu skutečně použít, a to nejpozději do konce kalendářního roku následujícího po roce, v němž jste příjem získali (bytovou potřebu lze obstarat i v roce předcházejícím získání příjmu). Pokud je ve lhůtě na bydlení nepoužijete, neosvobozená část příjmu spadá podle § 4b odst. 4 do roku bezprostředně následujícího po roce získání prostředků — zdaní se jen zisk jako ostatní příjem podle § 10 zákona, nikoli celá prodejní cena.