Daň z příjmů z prodeje nemovitosti

Ve zkratce: Příjem z prodeje nemovitosti je osvobozen od daně z příjmů, pokud jste ji vlastnili dostatečně dlouho – 5 let u nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020 a 10 let u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021 (časový test podle § 4 odst. 1 zákona č. 586/1992 Sb.). U vlastního bydlení stačí v něm bydlet alespoň 2 roky před prodejem, případně výtěžek použít na novou bytovou potřebu (§ 4b). Pokud osvobození nesplníte, daní se jen zisk (rozdíl mezi prodejní a pořizovací cenou) sazbou 15 %, u nadlimitní části 23 %.

Daň z nabytí nemovitých věcí (dříve 4 % placená kupujícím) byla zrušena už v roce 2020. Při prodeji nemovitosti dnes řešíte pouze daň z příjmů fyzických osob, a to jen v případě, že příjem není osvobozen. Tento průvodce vysvětluje, kdy osvobození platí, jak se počítá zdanitelný zisk, jakou sazbou se daní a jak vyplnit a podat daňové přiznání.

Platí se z prodeje nemovitosti vůbec nějaká daň?

Ve zkratce: Ano i ne. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena, takže kupující dnes neplatí nic. Prodávající platí daň z příjmů z prodeje pouze tehdy, pokud příjem nesplňuje žádnou z podmínek osvobození. Ve většině případů (vlastní dlouhodobé bydlení) je prodej od daně osvobozen.

Při prodeji nemovitosti je důležité rozlišit dvě různé daně, které se historicky pletly:

• Daň z nabytí nemovitých věcí – sazba 4 %, kterou platil nabyvatel (zpravidla kupující). Tato daň byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. se zpětnou účinností: daň z nabytí se neplatí u všech případů, kdy byl vklad práva do katastru proveden (nastaly právní účinky vkladu) v prosinci 2019 a později. V roce 2026 tato daň neexistuje a přiznání se nepodává.
• Daň z příjmů fyzických osob – platí ji prodávající ze zisku, pokud příjem z prodeje není osvobozen podle § 4 nebo § 4b zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů.

Příjem z prodeje nemovitosti, která není zahrnuta v obchodním majetku, patří mezi tzv. ostatní příjmy podle § 10 zákona o daních z příjmů. Klíčová otázka tedy nezní „kolik daně zaplatím", ale „splňuji podmínky osvobození?". Pokud ano, daň neplatíte a často ani nemusíte nic uvádět v přiznání. Pokud ne, daníte pouze zisk, nikoli celou prodejní cenu.

Daň z příjmů z prodeje nemovitosti nesměšujte s daní z nemovitých věcí, což je každoroční majetková daň z vlastnictví, ani s obecnou daní z příjmů fyzických osob, do jejíhož režimu příjem z prodeje spadá.

Kdy je prodej nemovitosti osvobozen od daně? (časový test 5 a 10 let)

Ve zkratce: Příjem je osvobozen, pokud mezi nabytím a prodejem uplynul časový test: 5 let pro nemovitosti nabyté do 31. 12. 2020 a 10 let pro nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021. Rozhodující je datum nabytí, ne datum prodeje.

Nejjednodušší cesta k osvobození je splnit časový test vlastnictví podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb. Prodloužení testu z 5 na 10 let zavedla novela č. 386/2020 Sb. s účinností od 1. 1. 2021. Délka testu pro rok 2026 závisí na tom, kdy jste nemovitost nabyli:

Pětiletý, resp. desetiletý test se počítá ode dne nabytí vlastnického práva do dne prodeje (uzavření kupní smlouvy, resp. nabytí příjmu). U nemovitosti zapsané v katastru je rozhodující den, ke kterému nastaly právní účinky vkladu vlastnického práva.

Pozor na pravidlo nabytí děděním v řadě přímé nebo manželem či manželkou: do svého časového testu si v takovém případě započítáte i dobu, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel (§ 4 odst. 1 zákona). Pokud tedy zdědíte byt po rodiči, který ho vlastnil 12 let, máte časový test splněn ihned.

Co když časový test nesplním?

Nesplnění časového testu neznamená automaticky daň. Zákon nabízí dvě další cesty k osvobození: bydliště nejméně 2 roky před prodejem a použití peněz na vlastní bytovou potřebu (§ 4b). Obě řeší následující kapitola.

Jak prodat nemovitost bez daně, i když neuplynul časový test?

Ve zkratce: I bez splnění časového testu je prodej osvobozen, pokud jste v nemovitosti měli bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem, nebo pokud získané prostředky použijete na obstarání vlastní bytové potřeby (typicky koupi či výstavbu nového bydlení). Druhou variantu musíte oznámit finančnímu úřadu.

Zákon o daních z příjmů zná tři samostatné cesty k osvobození. Stačí splnit kteroukoli z nich.

Pokud na všechny tři otázky odpovíte „ne“, příjem osvobozen není a v § 10 zdaníte zisk po odečtení doložených výdajů.

1. Časový test 5/10 let – popsán výše, platí pro jakoukoli nemovitost (i investiční byt, chatu nebo pozemek).

2. Bydliště nejméně 2 roky před prodejem – podle § 4 odst. 1 písm. a) zákona je osvobozen příjem z prodeje rodinného domu nebo jednotky (bytu) včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem. Bydlištěm se rozumí místo, kde se osoba trvale zdržuje a má úmysl se tam trvale zdržovat; nemusí jít nutně o adresu trvalého pobytu, ale ta je důležitým důkazem.

3. Použití prostředků na vlastní bytovou potřebu (reinvestice, § 4b) – pokud jste nebydleli 2 roky a neuplynul ani časový test, je příjem přesto osvobozen, jestliže získané prostředky použijete na obstarání vlastní bytové potřeby – například na koupi, výstavbu nebo rekonstrukci jiného vlastního bydlení nebo na splacení úvěru na bydlení.

Tato třetí varianta má dvě tvrdé podmínky:

• Oznámení správci daně. Záměr použít prostředky na bytovou potřebu musíte oznámit finančnímu úřadu ve lhůtě pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, v němž jste příjem získali (§ 4b odst. 2 zákona). Bez tohoto oznámení nárok na osvobození zaniká – jde o nejčastější chybu, na kterou se snadno zapomene.
• Lhůta pro použití peněz. Prostředky musíte na bytovou potřebu skutečně použít. Bytovou potřebu lze obstarat i v roce před získáním příjmu, nebo nejpozději do konce kalendářního roku následujícího po roce, v němž jste příjem získali.

Pokud nakonec prostředky na bytovou potřebu nepoužijete, příjem dodaníte v přiznání za rok, ve kterém marně uplynula lhůta pro jejich použití.

Jak se počítá daň z prodeje nemovitosti?

Ve zkratce: Daní se jen zisk, ne celá prodejní cena. Základem daně je rozdíl mezi prodejní cenou a daňově uznatelnými výdaji (zejména pořizovací cenou, prokázanými náklady na technické zhodnocení a výdaji spojenými s prodejem). Zisk se zdaní sazbou 15 %, část přesahující 1 762 812 Kč ročně sazbou 23 %.

Příjem z prodeje nemovitosti mimo obchodní majetek je ostatním příjmem podle § 10 zákona o daních z příjmů. Dílčí základ daně se počítá takto:

Základ daně = prodejní cena − uznatelné výdaje

Mezi výdaje, které lze podle § 10 odst. 5 zákona odečíst, patří zejména:

• pořizovací (nabývací) cena nemovitosti – kolik jste za ni sami zaplatili,
• prokazatelně vynaložené výdaje na technické zhodnocení, opravy a údržbu (rekonstrukce, přístavba) provedené v době vlastnictví,
• výdaje spojené s prodejem – provize realitní kanceláře, znalecký posudek, právní služby, inzerce,
• u nemovitosti nabyté bezúplatně (dědictví, dar) cena zjištěná podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí.

Výdaje lze uplatnit nejvýše do výše příjmu – z prodeje nelze vykázat daňovou ztrátu, kterou byste odečetli od jiných příjmů.

Z dílčího základu daně podle § 10 se počítá daň sazbou podle § 16 zákona:

• 15 % ze základu daně do 36násobku průměrné mzdy, tj. do 1 762 812 Kč ročně,
• 23 % z části základu daně, která tuto hranici přesahuje (průměrná mzda pro rok 2026 činí 48 967 Kč, 36násobek = 1 762 812 Kč).

Hranice 23% sazby se posuzuje ze součtu všech dílčích základů daně za rok (mzda, podnikání, ostatní příjmy), ne jen z prodeje nemovitosti samotného.

Modelový příklad: byt prodaný před uplynutím testu

Paní Nováková koupila v roce 2022 investiční byt za 3 500 000 Kč. V roce 2026 ho prodává za 4 800 000 Kč. Nebydlela v něm, neuplynul desetiletý časový test a prostředky nepoužije na vlastní bydlení – příjem tedy není osvobozen.

Protože základ daně 900 000 Kč nepřesahuje hranici 1 762 812 Kč, celý zisk se daní sazbou 15 %. Daň činí 135 000 Kč. Kdyby paní Nováková neměla doklady k rekonstrukci a provizi, danila by z celého rozdílu 1 300 000 Kč a zaplatila by 195 000 Kč – proto je uchování dokladů zásadní.

Jak na daňové přiznání při prodeji nemovitosti?

Ve zkratce: Pokud je prodej osvobozen, daň neplatíte a zpravidla nepodáváte přiznání (výjimkou je oznámení podle § 4b a oznámení osvobozeného příjmu nad 5 mil. Kč). Pokud osvobozen není, uvedete zisk do přílohy č. 2 přiznání (ostatní příjmy podle § 10) a přiznání podáte v řádném termínu.

Postup se liší podle toho, zda je příjem osvobozen:

1. Příjem je osvobozen (časový test nebo bydliště 2 roky). Daň neplatíte a příjem do přiznání neuvádíte. Výjimka: pokud osvobozený příjem přesáhne 5 000 000 Kč, musíte ho oznámit správci daně podle § 38v zákona (oznámení o osvobozených příjmech), jinak hrozí pokuta.
2. Osvobození podle § 4b (reinvestice). Musíte do lhůty pro podání přiznání podat oznámení o záměru použít prostředky na bytovou potřebu. Bez něj osvobození zaniká.
3. Příjem není osvobozen. Podáváte daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob, ve kterém:
   • vyplníte přílohu č. 2 (výpočet dílčího základu daně z ostatních příjmů podle § 10),
   • uvedete druh příjmu, příjem (prodejní cenu) a k němu náležející výdaje,
   • výsledný zisk se přenese do hlavního přiznání a zdaní sazbou 15 / 23 %.

Termíny pro podání přiznání za rok 2026 jsou shodné s běžnou daní z příjmů fyzických osob: papírově do 31. března 2027, elektronicky do 30. dubna 2027 a s daňovým poradcem do 30. června 2027 (lhůty se počítají podle § 136 daňového řádu jako 3, 4 a 6 měsíců po konci zdaňovacího období; pokud konec lhůty připadne na víkend nebo svátek, posouvá se na nejbližší pracovní den – pro rok 2026 všechny tři termíny vycházejí na pracovní dny, takže se neposouvají).

Nejčastější chyby při prodeji nemovitosti

• Záměna celé ceny a zisku. Daň se neplatí z prodejní ceny, ale jen ze zisku po odečtení pořizovací ceny a nákladů.
• Zapomenuté oznámení podle § 4b. Kdo spoléhá na osvobození přes reinvestici a neoznámí záměr finančnímu úřadu ve lhůtě pro přiznání, o osvobození přijde.
• Špatný start časového testu. Test běží od nabytí vlastnictví (právních účinků vkladu), ne ode dne kolaudace nebo nastěhování.
• Nezapočtená doba zůstavitele u dědictví. U dědictví v řadě přímé se doba vlastnictví zůstavitele přičítá – mnoho lidí zbytečně danilo prodej zděděné nemovitosti.
• Chybějící doklady k výdajům. Bez faktur za rekonstrukci, provizi nebo posudek nelze tyto výdaje odečíst a daň zbytečně naroste.
• Opomenuté oznámení osvobozeného příjmu nad 5 mil. Kč. I osvobozený prodej nad 5 000 000 Kč se musí oznámit podle § 38v zákona.

Související témata a nástroje

• daň z nabytí nemovitosti vysvětluje zrušenou daň, kterou si lidé často pletou s prodejem.
• DPH u nemovitostí doplňuje daňové dopady převodů a nájmu nemovitostí.

Shrnutí

Při prodeji nemovitosti dnes řešíte jen daň z příjmů fyzických osob, a to pouze pokud příjem není osvobozen. Osvobození získáte třemi způsoby: splněním časového testu (5 let pro nabytí do konce roku 2020, 10 let pro nabytí od roku 2021), bydlištěm nejméně 2 roky v prodávaném domě či bytě, nebo použitím výtěžku na vlastní bytovou potřebu s povinným oznámením podle § 4b. Pokud nesplníte žádnou z podmínek, zdaníte jen zisk (prodejní cena minus pořizovací cena a doložené náklady) sazbou 15 %, u části nad 1 762 812 Kč ročně sazbou 23 %. Klíčem k nižší dani je pečlivá evidence všech dokladů a včasné podání případného oznámení.

Často kladené otázky

Platí se daň z prodeje nemovitosti, ve které jsem bydlel?

Pokud jste v rodinném domě nebo bytě měli bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem, je příjem osvobozen od daně podle § 4 odst. 1 písm. a) zákona č. 586/1992 Sb. bez ohledu na to, jak dlouho jste nemovitost vlastnili. Daň se v takovém případě neplatí a příjem se do přiznání neuvádí (s výjimkou oznamovací povinnosti u příjmů nad 5 mil. Kč).

Jak dlouhý je časový test pro osvobození v roce 2026?

Záleží na datu nabytí. U nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020 platí časový test 5 let, u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021 platí 10 let. Prodloužení zavedla novela č. 386/2020 Sb. Test běží ode dne nabytí vlastnictví do dne prodeje.

Daní se celá prodejní cena, nebo jen zisk?

Daní se pouze zisk, tedy rozdíl mezi prodejní a pořizovací cenou po odečtení dalších uznatelných výdajů (rekonstrukce, provize, posudek). Příjem patří mezi ostatní příjmy podle § 10 zákona a uvádí se do přílohy č. 2 daňového přiznání.

Co musím udělat, když chci peníze z prodeje použít na nové bydlení?

Musíte oznámit finančnímu úřadu záměr použít prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby, a to ve lhůtě pro podání daňového přiznání za rok, v němž jste příjem získali (§ 4b odst. 2 zákona). Prostředky pak musíte použít nejpozději do konce následujícího kalendářního roku. Bez oznámení osvobození zaniká.

Jakou sazbou se daní zisk z prodeje nemovitosti?

Zisk se zdaní sazbou 15 %. Pokud celkový roční základ daně (ze všech příjmů) přesáhne 36násobek průměrné mzdy, tj. 1 762 812 Kč za rok 2026, daní se nadlimitní část sazbou 23 % podle § 16 zákona o daních z příjmů.

Musím podávat přiznání, když je prodej osvobozen?

Zpravidla ne – osvobozený příjem se do přiznání neuvádí. Výjimkou jsou dvě situace: osvobozený příjem nad 5 000 000 Kč je třeba oznámit podle § 38v zákona, a u osvobození přes reinvestici podle § 4b je nutné podat oznámení o záměru ve lhůtě pro přiznání.

Kdy je prodej nemovitosti osvobozen od daně z příjmů?

Zákon o daních z příjmů nabízí tři samostatné cesty k osvobození a stačí splnit kteroukoli z nich. První je časový test vlastnictví podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb.: 5 let u nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020 a 10 let u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021. Druhou cestou je bydliště v prodávaném rodinném domě nebo bytě nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem podle § 4 odst. 1 písm. a). Třetí je použití získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby (reinvestice) podle § 4b, kterou je ale nutné oznámit finančnímu úřadu.

Pokud splníte aspoň jednu z těchto podmínek, daň z příjmu z prodeje neplatíte. Osvobozený příjem se zpravidla do přiznání ani neuvádí; výjimkou je oznamovací povinnost u osvobozeného příjmu nad 5 000 000 Kč podle § 38v zákona.

Platí se z prodeje nemovitosti i sociální a zdravotní pojištění?

Ne. Příjem z prodeje nemovitosti, která není zahrnuta v obchodním majetku, patří mezi ostatní příjmy podle § 10 zákona o daních z příjmů. Tyto příjmy nevstupují do vyměřovacího základu pro sociální ani zdravotní pojištění, takže z případného zisku odvedete pouze daň z příjmů, nikoli pojistné.

Daň z příjmů se přitom platí jen tehdy, pokud prodej nesplňuje žádnou z podmínek osvobození. Pokud je příjem osvobozen, neplatíte ani daň, ani pojistné.

Jak osvobodit prodej nemovitosti při použití peněz na vlastní bydlení?

I když nesplníte časový test ani jste v nemovitosti nebydleli, je příjem z prodeje osvobozen od daně, pokud získané prostředky použijete na obstarání vlastní bytové potřeby — typicky na koupi, výstavbu nebo rekonstrukci jiného vlastního bydlení, na pořízení pozemku ke stavbě nebo na splacení úvěru na bydlení. Co se rozumí bytovou potřebou a za jakých podmínek osvobození platí, vymezuje § 4b odst. 1 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů.

Klíčová je oznamovací povinnost. Záměr použít prostředky na vlastní bytovou potřebu musíte oznámit správci daně ve lhůtě pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, v němž jste příjem získali — tuto povinnost ukládá § 4b odst. 2 zákona. Bez včasného oznámení nárok na osvobození zaniká a příjem musíte zdanit. Jde o nejčastější chybu při tomto typu osvobození, protože samotné použití peněz na bydlení nestačí, pokud chybí oznámení.

Prostředky pak musíte na bytovou potřebu skutečně použít, a to nejpozději do konce kalendářního roku následujícího po roce, v němž jste příjem získali (bytovou potřebu lze obstarat i v roce předcházejícím získání příjmu). Pokud je nakonec na bydlení nepoužijete, příjem dodaníte v přiznání za rok, ve kterém marně uplynula lhůta pro jejich použití — zdaní se jen zisk jako ostatní příjem podle § 10 zákona, nikoli celá prodejní cena.