Ve zkratce: Daň z nabytí nemovitých věcí byla v České republice zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. s účinností od 26. září 2020, a to se zpětnou působností. Pokud právní účinky vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí nastaly 1. prosince 2019 nebo později, daň se neplatí. Sazba činila 4 % z nabývací hodnoty a od listopadu 2016 ji platil vždy nabyvatel (kupující). Při běžné koupi nemovitosti dnes tuto daň neplatíte.
Tento článek vysvětluje, co daň z nabytí nemovitých věcí byla, jak se počítala, kdy a proč byla zrušena, koho se zrušení zpětně týká, jak se žádá o vrácení přeplatku a jaké daně při koupi a prodeji nemovitosti platíte místo ní v roce 2026.
Platí se v roce 2026 daň z nabytí nemovitosti?
Ne. Daň z nabytí nemovitých věcí v roce 2026 neexistuje a při koupi bytu, domu nebo pozemku ji neodvádíte. Zrušil ji zákon č. 386/2020 Sb., kterým se zrušuje zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Zákon nabyl účinnosti 26. září 2020.
Stále se ale setkáte s dalšími daněmi spojenými s nemovitostmi, které se zrušením nemají nic společného:
- Daň z nemovitých věcí – roční majetková daň, kterou platí vlastník nemovitosti každý rok (viz daň z nemovitých věcí).
- Daň z příjmů při prodeji nemovitosti – pokud nemovitost prodáte se ziskem a nesplníte podmínky osvobození (časový test), zdaňujete příjem v rámci daně z příjmů fyzických osob (viz daň z prodeje nemovitosti).
Pojmenování v praxi často splývá – lidé „dani z nabytí“ někdy říkali i „daň z převodu“ nebo „čtyřprocentní daň“. Všechny tyto názvy se týkají právě zrušené daně z nabytí.
Co byla daň z nabytí nemovitých věcí?
Daň z nabytí nemovitých věcí byla jednorázová majetková daň, kterou stát vybíral při úplatném převodu nemovitosti (nejčastěji při koupi). Upravovalo ji zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., které platilo od 1. ledna 2014 do 26. září 2020.
Daň se vztahovala na úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci – typicky byt, rodinný dům, pozemek, stavbu nebo právo stavby – nacházející se na území České republiky. Naopak bezúplatné nabytí (dědictví, darování) jí nepodléhalo; to se od roku 2014 daní v režimu daně z příjmů.
Předchůdce: daň z převodu nemovitostí
Daň z nabytí nemovitých věcí nahradila od roku 2014 dřívější daň z převodu nemovitostí, kterou upravoval zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí (tzv. „trojdaň“). Tento zákon platil od 1. ledna 1993 do 31. prosince 2013. Sazba daně z převodu nemovitostí činila dlouhodobě 3 % (v letech 2004–2012); od 1. ledna 2013 byla zvýšena na 4 % (zákon č. 500/2012 Sb.). V posledním roce existence trojdaně (2013) tak již platila sazba 4 %. V rámci rekodifikace soukromého práva (nový občanský zákoník) byla „trojdaň“ zrušena: dědická a darovací daň přešly pod daň z příjmů a daň z převodu nemovitostí nahradila právě daň z nabytí nemovitých věcí, která sazbu 4 % převzala.
Jaká byla sazba a jak se daň počítala?
Sazba daně z nabytí nemovitých věcí činila 4 % ze základu daně (§ 26 zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb.). Základem daně byla nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj (například náklad na znalecký posudek).
Nabývací hodnota se zjišťovala porovnáním dvou veličin a použila se ta vyšší:
- sjednaná cena (cena dohodnutá v kupní smlouvě), nebo
- srovnávací daňová hodnota, což byla částka odpovídající 75 % směrné hodnoty nebo 75 % zjištěné ceny (ceny dle znaleckého posudku).
Směrnou hodnotu určoval finanční úřad podle druhu, polohy a stavu nemovitosti a zhruba odpovídala ceně v místě obvyklé. Toto pravidlo mělo zabránit krácení daně účelově nízkou kupní cenou.
| Prvek daně | Hodnota / pravidlo |
|---|---|
| Sazba daně | 4 % ze základu daně |
| Základ daně | nabývací hodnota − uznatelný výdaj |
| Nabývací hodnota | vyšší ze sjednané ceny a srovnávací daňové hodnoty |
| Srovnávací daňová hodnota | 75 % směrné nebo zjištěné hodnoty |
| Zaokrouhlení | základ daně na celé stokoruny nahoru |
Uvedené parametry platily po celou dobu existence daně, tedy do jejího zrušení k 26. září 2020.
Modelový příklad výpočtu (historicky)
Kupující pořídil v roce 2019 byt za sjednanou cenu 3 000 000 Kč. Srovnávací daňová hodnota (75 % směrné hodnoty) činila například 2 700 000 Kč. Jako nabývací hodnota se použila vyšší částka, tedy 3 000 000 Kč. Daň: 3 000 000 × 4 % = 120 000 Kč, kterou platil nabyvatel. Po zrušení daně by dnes z téže transakce neodvedl nic.
Kdo daň z nabytí platil?
Poplatník daně se v čase měnil – to je častý zdroj nedorozumění:
- Od 1. listopadu 2016 (novela provedená zákonem č. 254/2016 Sb.) platil daň vždy nabyvatel, tedy kupující. Smluvní volba poplatníka i institut ručení byly zrušeny.
- Do 31. října 2016 byl poplatníkem u koupě a směny převodce (prodávající), pokud se strany v kupní smlouvě nedohodly jinak; nabyvatel byl v takovém případě ručitelem. Strany si tedy mohly sjednat, že daň zaplatí kupující.
Rozhodující bylo datum podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí: u návrhů podaných do 31. 10. 2016 se uplatnil starý režim, u návrhů od 1. 11. 2016 nový (vždy nabyvatel).
Od kdy přesně daň z nabytí neplatí (zpětná účinnost)?
Zrušení má zpětnou (retroaktivní) působnost, což je jedna z nejdůležitějších informací. Rozhodující je den, ke kterému nastaly právní účinky vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.
- Pokud právní účinky vkladu nastaly 1. prosince 2019 nebo později (návrh na vklad byl katastru doručen v prosinci 2019 a později), daň z nabytí se neplatí.
- Daňová povinnost bez dalšího zanikla ve všech případech, kde lhůta pro podání daňového přiznání uplynula od 31. března 2020 dál.
| Datum právních účinků vkladu | Daň z nabytí |
|---|---|
| do 30. 11. 2019 | platí se (4 %) |
| od 1. 12. 2019 dál | neplatí se (zrušeno) |
Rozhodující je den, ke kterému nastaly právní účinky vkladu do katastru nemovitostí, nikoli den uzavření kupní smlouvy.
Jak požádat o vrácení už zaplacené daně?
Pokud někdo daň zaplatil v předstihu, přestože se na něj zrušení vztahuje, vznikl mu na osobním daňovém účtu přeplatek, o jehož vrácení mohl požádat na místně příslušném finančním úřadě. Postup byl následující:
- Ověřit, že právní účinky vkladu nastaly od 1. 12. 2019 – jen tehdy přeplatek vznikl.
- Podat žádost o vrácení přeplatku u místně příslušného finančního úřadu (lze využít formulář na portálu Finanční správy).
- Finanční úřad přeplatek vrátil na uvedený bankovní účet (zpravidla do 30 dnů od podání žádosti, je-li přeplatek vratitelný).
Vzhledem k tomu, že od zrušení uplynulo několik let, je tato situace dnes již jen výjimečná; lhůty pro stanovení i vrácení daně jsou u většiny případů dávno uzavřeny.
Co se změnilo „výměnou“ za zrušení daně?
Zrušení daně z nabytí bylo součástí širšího kompromisu. Stát současně přitvrdil v dani z příjmů u nemovitostí:
- Odpočet úroků z hypotéky se u úvěrů na bydlení uzavřených od 1. 1. 2021 snížil z původních 300 000 Kč na 150 000 Kč ročně (na obstarání bytové potřeby). U starších úvěrů zůstal limit 300 000 Kč.
- Časový test pro osvobození příjmu z prodeje nemovitosti (mimo vlastní bydlení) se u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021 prodloužil z 5 na 10 let. Detailně to rozebírá článek daň z prodeje nemovitosti.
Pro kupující znamenalo zrušení daně úsporu 4 % z ceny nemovitosti; pro některé prodávající a hypoteční dlužníky naopak přitvrzení v jiných oblastech.
Časté chyby a omyly
- Záměna daní. Zrušená daň z nabytí (jednorázová při koupi) se plete s daní z nemovitých věcí, kterou vlastník platí každý rok. Roční daň z nemovitých věcí zrušena nebyla.
- Mylná představa, že kupující dnes platí 4 %. Při běžné koupi v roce 2026 žádná „čtyřprocentní daň z nabytí“ neexistuje.
- Přehlédnutí zpětné účinnosti. Někdo v roce 2020 daň zbytečně zaplatil, ačkoli měl nárok na to ji neplatit (vklad od 1. 12. 2019) – a nepožádal o vrácení přeplatku.
- Špatné určení poplatníka u starších převodů. U převodů s návrhem na vklad do 31. 10. 2016 mohl být poplatníkem prodávající; od 1. 11. 2016 to byl vždy kupující.
Shrnutí
Daň z nabytí nemovitých věcí (sazba 4 % z nabývací hodnoty) byla v Česku zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. s účinností od 26. září 2020, a to zpětně pro případy, kdy právní účinky vkladu nastaly od 1. prosince 2019. V roce 2026 ji při koupi nemovitosti neplatíte. Historicky daň navázala na dřívější daň z převodu nemovitostí (zákon č. 357/1992 Sb.; sazba 3 % do roku 2012, od roku 2013 již 4 %) a od listopadu 2016 ji platil vždy nabyvatel. Při operacích s nemovitostmi dnes řešíte spíše každoroční daň z nemovitých věcí a případně daň z příjmů při prodeji.
Často kladené otázky
Platí se při koupi bytu v roce 2026 daň z nabytí?
Ne. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. a při koupi bytu, domu ani pozemku se v roce 2026 neplatí. Počítejte ale s každoroční daní z nemovitých věcí, kterou jako vlastník odvádíte vždy za daný rok.
Kolik činila sazba daně z nabytí nemovitých věcí?
Sazba činila 4 % ze základu daně (§ 26 zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb.). Základem daně byla nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj, přičemž nabývací hodnotou byla vyšší ze sjednané ceny a srovnávací daňové hodnoty (75 % směrné nebo zjištěné hodnoty).
Od kdy přesně byla daň z nabytí zrušena?
Zákon č. 386/2020 Sb. nabyl účinnosti 26. září 2020, ale zrušení působí zpětně. Daň se neplatí ve všech případech, kdy právní účinky vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí nastaly 1. prosince 2019 nebo později. U vkladů s účinky do 30. listopadu 2019 se daň platila.
Kdo daň z nabytí nemovitosti platil – kupující, nebo prodávající?
Od 1. listopadu 2016 platil daň vždy nabyvatel (kupující). U převodů s návrhem na vklad podaným do 31. října 2016 byl poplatníkem zpravidla prodávající (převodce), pokud se strany nedohodly jinak, a kupující byl ručitelem.
Jaký byl rozdíl mezi daní z nabytí a daní z převodu nemovitostí?
Daň z převodu nemovitostí (zákon č. 357/1992 Sb.) platila do konce roku 2013. Její sazba činila dlouhodobě 3 %, od 1. ledna 2013 byla zvýšena na 4 % (zákon č. 500/2012 Sb.). Od 1. ledna 2014 ji nahradila daň z nabytí nemovitých věcí, která sazbu 4 % převzala (zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb.). Ta byla následně zrušena k 26. září 2020. Jde tedy o po sobě jdoucí daně se stejným účelem, ale jiným názvem.
Změnilo se zrušením daně z nabytí ještě něco dalšího?
Ano. Jako protiváha se u hypoték uzavřených od 1. 1. 2021 snížil limit odpočtu úroků z 300 000 Kč na 150 000 Kč ročně a u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021 se prodloužil časový test pro osvobození příjmu z prodeje z 5 na 10 let. Více v článku o dani z prodeje nemovitosti.