Kalkulačka daně z nemovitosti

Ve zkratce: Daň z nemovitosti spočítáte podle druhu pozemku, stavby nebo jednotky ze zákonného základu daně a příslušné sazby. Podle druhu nemovitosti se použije koeficient obce, případný místní koeficient a inflační koeficient; koeficient podle počtu obyvatel se na všechny druhy nemovitostí nevztahuje. Inflační koeficient pro rok 2026 je 1,0, daň tedy inflací neroste (§ 11a zákona č. 338/1992 Sb.). Příklad: byt 70 m² ve městě nad 50 000 obyvatel: 70 × 1,22 = 85,4 → zaokrouhleno nahoru na 86 m², 86 × 3,50 Kč × koeficient obce 3,5 = 1 054 Kč ročně. Daň za rok 2026 se stanoví podle stavu k 1. 1. 2026; přiznání za nemovitost nově nabytou v roce 2025 se podávalo do 2. 2. 2026.

Kalkulačka daně z nemovitosti výše vyčíslí orientační daň pro nabízené druhy staveb, jednotek a pozemků – zadáte výměru a koeficienty, které si ověříte u Finanční správy nebo ve vyhlášce obce. U zemědělské půdy výsledek nepočítá, protože potřebuje úřední průměrnou cenu půdy pro dané katastrální území. Níže najdete postup, tabulky sazeb a koeficientů pro rok 2026, modelové příklady a odpovědi na nejčastější dotazy. Podrobný výklad pravidel, osvobození a lhůt najdete v článku daň z nemovitých věcí.

Jak se počítá daň z nemovitosti v roce 2026?

Daň z nemovitých věcí (lidově „daň z nemovitosti") se podle zákona č. 338/1992 Sb. skládá ze dvou samostatných částí, které se počítají odděleně a poté sečtou:

• daň z pozemků (§ 2 až § 6) – z pozemků evidovaných v katastru nemovitostí,
• daň ze staveb a jednotek (§ 7 až § 11) – z budov a z jednotek (bytů a nebytových prostor).

Daň je majetková a roční. Vyměřuje se podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období (§ 13b zákona č. 338/1992 Sb.) – pro rok 2026 tedy podle stavu k 1. 1. 2026. Změny, ke kterým dojde v průběhu roku, se promítnou až do daně za následující rok.

Obecný postup výpočtu má vždy tři kroky:

1. Základ daně – u pozemků je to buď cena pozemku (u zemědělské půdy), nebo skutečná výměra v m²; u staveb a jednotek je to zastavěná, resp. upravená podlahová plocha v m².
2. Sazba daně – pevná částka v Kč/m² nebo procentní sazba podle druhu nemovitosti (§ 6 a § 11).
3. Koeficienty – podle druhu nemovitosti se základní daň upraví příslušným koeficientem podle počtu obyvatel obce, případným místním koeficientem a inflačním koeficientem.

Jaký je vzorec pro výpočet daně z nemovitosti?

Pro běžné stavby a jednotky (dům, byt, garáž) i pro stavební pozemky lze použít tento zjednodušený vzorec; koeficient obce dosazujte jen u druhů, na které se podle zákona vztahuje:

ZÁKLADNÍ DAŇ  = výměra (m²) × sazba (Kč/m²)
VÝSLEDNÁ DAŇ  = základní daň × koeficient obce × místní koeficient × inflační koeficient

U zemědělské půdy (orná půda, zahrady, sady, louky) se nepočítá z výměry, ale z ceny pozemku:

ZÁKLAD DANĚ   = výměra (m²) × průměrná cena půdy (Kč/m²) podle vyhlášky pro danou obec
DAŇ           = základ daně × sazba (%) × místní koeficient × inflační koeficient

Inflační koeficient pro rok 2026 činí 1,0, takže výslednou daň nezvyšuje (§ 11a zákona č. 338/1992 Sb.). Místní koeficient se uplatní jen tehdy, pokud ho obec stanovila obecně závaznou vyhláškou; není-li stanoven, dosazuje se hodnota 1,0.

Sazby daně ze staveb a jednotek pro rok 2026

Pro stavby a jednotky platí pevné sazby v Kč za m² zastavěné nebo upravené podlahové plochy. Sazby v tabulce platí po zvýšení konsolidačním balíčkem (zákon č. 349/2023 Sb.), který je od roku 2024 navýšil zhruba 1,8násobně, a pro rok 2026 se nemění.

Zdroj: § 11 odst. 1 zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pro rok 2026 (Finanční správa ČR). Sazby ověřeny k 2026-09-26.

Základní sazba se u staveb zvyšuje o 1,40 Kč/m² za každé další nadzemní podlaží, pokud zastavěná plocha nadzemního podlaží přesahuje dvě třetiny zastavěné plochy stavby (u ostatních staveb jednu třetinu) – § 11 odst. 2 zákona č. 338/1992 Sb. Toto zvýšení platí jednotně pro obytné domy i stavby pro podnikání.

Co je koeficient 1,22 u bytu?

Základem daně u jednotky (bytu) není přímo její podlahová plocha, ale upravená podlahová plocha. Skutečná výměra bytu v m² se nejprve vynásobí koeficientem podle § 10 odst. 3 zákona č. 338/1992 Sb.:

• 1,22 – pokud je jednotka v budově bytového domu a její součástí je zároveň podíl na pozemku, nebo je její vlastník spoluvlastníkem jiného pozemku užívaného společně s jednotkami (typický byt v bytovém domě),
• 1,20 – u ostatních jednotek (bez podílu na pozemku).

Teprve tato upravená plocha, zaokrouhlená na celé m² nahoru (§ 10 zákona č. 338/1992 Sb.), se násobí sazbou 3,50 Kč/m². Proto se daň z bytu počítá jako: výměra × 1,22, zaokrouhleno nahoru na celé m², × 3,50 Kč × koeficient obce.

Sazby daně z pozemků pro rok 2026

U pozemků se rozlišují dvě skupiny: zemědělské a lesní pozemky se sazbou v procentech ze základu daně (ten vychází z ceny půdy), zatímco stavební a ostatní pozemky mají pevnou sazbu v Kč/m².

Zdroj: § 6 zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pro rok 2026. Sazby ověřeny k 2026-09-26.

Vodní plochy (včetně rybníků) jsou od 1. 1. 2024 vyňaty z předmětu daně z nemovitých věcí (novela č. 349/2023 Sb.), proto se z nich daň neplatí a v sazbách už nejsou samostatnou kategorií.

U zemědělské půdy je základem daně cena pozemku, kterou zjistíte jako výměru v m² vynásobenou průměrnou cenou půdy v Kč/m² stanovenou vyhláškou pro konkrétní katastrální území (příloha k vyhlášce Ministerstva zemědělství). Tuto průměrnou cenu pro svou obec najdete na daňovém portálu Finanční správy.

Sazba u stavebního pozemku a koeficient obce

U stavebního pozemku se sazba 3,50 Kč/m² ještě násobí koeficientem podle počtu obyvatel obce (viz tabulka níže). Pro účely této daně jde pouze o část pozemku určenou pravomocným povolením k zastavění zdanitelnou stavbou, a to v rozsahu půdorysu její budoucí nadzemní části; zbývající část se daní podle druhu pozemku v katastru. Jakmile se zdanitelná stavba stane předmětem daně ze staveb, pozemek pod ní v rozsahu její zastavěné plochy není předmětem daně z pozemků (§ 1a a § 2 zákona č. 338/1992 Sb.).

Koeficient podle počtu obyvatel obce

Základní sazba u obytných domů, jednotek a stavebních pozemků se násobí koeficientem podle počtu obyvatel obce (§ 11 odst. 4 a § 6 odst. 3 zákona č. 338/1992 Sb.). Čím větší obec, tím vyšší koeficient – odráží to vyšší hodnotu nemovitostí ve městech.

Zdroj: § 11 odst. 4 a § 6 odst. 3 zákona č. 338/1992 Sb. Hodnoty ověřeny k 2026-09-26. Obec může tento koeficient obecně závaznou vyhláškou zvýšit o jednu kategorii (a to jen pro celou obec, katastrální území, městský obvod nebo městskou část). Možnost koeficient snížit o jednu až tři kategorie byla od 1. 1. 2025 zrušena – obec ho proto nově již snižovat nemůže.

Co je místní koeficient?

Vedle koeficientu podle počtu obyvatel může každá obec stanovit ještě místní koeficient (§ 12 zákona č. 338/1992 Sb.), kterým se násobí výsledná daň za všechny nemovitosti v obci (případně jen za vybrané druhy nebo katastrální území). Místní koeficient se pohybuje v rozmezí 0,5 až 5,0 a obec ho zavádí obecně závaznou vyhláškou. Pokud obec místní koeficient nezavedla, dosazuje se hodnota 1,0 a daň se jím nemění. Aktuální místní koeficient pro svou obec ověříte na daňovém portálu Finanční správy nebo přímo u obecního úřadu.

Modelové příklady výpočtu daně z nemovitosti 2026

Příklad 1: Byt 70 m² ve velkém městě

Vlastník bytu o podlahové ploše 70 m² v bytovém domě ve městě nad 50 000 obyvatel (koeficient obce 3,5), bez místního koeficientu:

Upravená plocha = 70 m² × 1,22                = 85,4 → 86 m² (§ 10)
Základní daň    = 86 m² × 3,50 Kč/m²        = 301 Kč
Výsledná daň    = 301 × 3,5 × 1,0 (inflace) = 1 053,50 Kč
Po zaokrouhlení na celé koruny nahoru          = 1 054 Kč

Roční daň z tohoto bytu činí 1 054 Kč (§ 12a zákona č. 338/1992 Sb. – daň se zaokrouhluje na celé koruny nahoru).

Příklad 2: Rodinný dům 120 m² v menší obci

Rodinný dům se zastavěnou plochou 120 m² (jednopodlažní) v obci s 4 000 obyvateli (koeficient 1,4), bez místního koeficientu:

Základní daň  = 120 m² × 3,50 Kč/m²       = 420 Kč
Výsledná daň  = 420 × 1,4 × 1,0 (inflace)  = 588 Kč

Roční daň z domu činí 588 Kč. Pokud vedle půdorysu domu zbývá ještě 200 m² zdanitelného pozemku v kategorii zastavěná plocha a nádvoří, přičte se daň z této nezastavěné části: 200 m² × 0,35 Kč/m² × 1,0 = 70 Kč. Celkem tedy 588 + 70 = 658 Kč. Půdorys zdanitelného domu se do daně z pozemků znovu nezahrnuje.

Příklad 3: Garáž 24 m²

Samostatně stojící garáž o zastavěné ploše 24 m² v obci do 1 000 obyvatel:

Základní daň  = 24 m² × 14,50 Kč/m²       = 348 Kč
Výsledná daň  = 348 × 1,0 (inflace)        = 348 Kč

Roční daň z garáže činí 348 Kč. Pozor: u garáže (stejně jako u budovy pro rodinnou rekreaci) se koeficient podle počtu obyvatel obce neuplatní – ten se podle § 11 odst. 4 zákona č. 338/1992 Sb. násobí jen u obytných domů, jednotek (bytů) a stavebních pozemků. Garáž má proto stejnou sazbu bez ohledu na velikost obce; vysoká je proto, že spadá do samostatné kategorie. Daň z garáže se násobí pouze případným místním a inflačním koeficientem.

Kdy a jak daň z nemovitosti zaplatit?

Daň vyměřuje finanční úřad a poté ji oznamuje složenkou nebo do datové schránky – sami ji nepočítáte do přiznání, pokud se vaše nemovitost ani okolnosti nezměnily. Přiznání podáváte jen v roce, kdy jste nemovitost nabyli nebo došlo k podstatné změně.

• Daňové přiznání za rok 2026 podáte do 31. 1. 2026; protože tento den připadá na sobotu, lhůta se posouvá na pondělí 2. 2. 2026 (§ 13a zákona č. 338/1992 Sb. ve spojení s § 33 daňového řádu).
• Daň do 5 000 Kč zaplatíte jednorázově do 31. 5. 2026; protože tento den připadá na neděli, lhůta se posouvá na pondělí 1. 6. 2026.
• Daň nad 5 000 Kč můžete zaplatit ve dvou splátkách – první do 1. 6. 2026 a druhou do 30. 11. 2026 (§ 15 zákona č. 338/1992 Sb.).
• Zemědělci a chovatelé ryb (poplatníci provozující zemědělskou výrobu a chov ryb) mají splátky posunuté – první až do 31. 8. 2026 a druhou do 30. 11. 2026 (§ 15 zákona č. 338/1992 Sb.).

Nejčastější chyby při výpočtu daně z nemovitosti

• Zapomenutý koeficient obce. Nejčastější chyba je vynásobit výměru jen sazbou a zapomenout na koeficient podle počtu obyvatel. U bytu v Praze (koeficient 4,5) to znamená rozdíl v řádu stovek korun.
• Záměna podlahové a upravené plochy u bytu. U jednotky se výměra musí nejprve vynásobit koeficientem 1,22 (nebo 1,20), teprve pak sazbou.
• Použití koeficientu obce u garáže nebo chaty. Koeficient podle počtu obyvatel se násobí jen u obytných domů, bytů a stavebních pozemků. U garáže a budovy pro rodinnou rekreaci se neuplatní.
• Opomenutí místního koeficientu. Pokud obec zavedla místní koeficient (např. 2,0), výsledná daň se násobí ještě tímto číslem. Mnoho obcí ho v posledních letech zvedlo.
• Použití starých sazeb. Sazby platné do roku 2023 (např. obytný dům 2 Kč/m²) už neplatí – konsolidační balíček je od roku 2024 navýšil (dům a byt na 3,50 Kč/m²).
• Špatné zaokrouhlení. Základ daně (výměra, resp. upravená podlahová plocha) se zaokrouhluje na celé m² nahoru (§ 6 a § 10) a teprve výsledná daň se zaokrouhluje na celé koruny nahoru (§ 12a zákona č. 338/1992 Sb.).

Shrnutí

Daň z nemovitosti za rok 2026 u vybraných staveb a jednotek spočítáte z upravené či zastavěné plochy a sazby podle jejich druhu (byt a dům 3,50 Kč/m², rekreační objekt 11 Kč/m², garáž 14,50 Kč/m²), potom použijete příslušné koeficienty. Jde stále o tutéž daň z nemovitých věcí, jen lidově nazývanou „daň z nemovitosti". Inflační koeficient pro rok 2026 je 1,0. U bytu nezapomeňte výměru nejprve vynásobit koeficientem 1,22; u garáže a chaty se koeficient obce neuplatní. Kalkulačka provádí orientační výpočet v rozsahu nabízených druhů; zemědělskou půdu bez úřední ceny nevyčíslí.

Často kladené otázky

Jak se počítá daň z nemovitosti pro byt?

Výměru bytu v m² nejprve vynásobíte koeficientem 1,22 (byt v bytovém domě s podílem na pozemku), čímž získáte upravenou podlahovou plochu. Tu vynásobíte sazbou 3,50 Kč/m² a poté koeficientem podle počtu obyvatel obce (§ 10 a § 11 zákona č. 338/1992 Sb.). Příklad: byt 60 m² v Praze: 60 × 1,22 = 73,2 → po zaokrouhlení 74 m², 74 × 3,50 × 4,5 = 1 166 Kč ročně.

Kolik je inflační koeficient pro rok 2026?

Inflační koeficient pro rok 2026 činí 1,0 (§ 11a zákona č. 338/1992 Sb.), daň z nemovitých věcí se jím tedy nezvyšuje. Inflační koeficient zavedl konsolidační balíček od roku 2024 jako automatický mechanismus, který může daň v dalších letech navyšovat podle vývoje cen, pro rok 2026 však zůstává na hodnotě 1,0.

Kde zjistím koeficient své obce a místní koeficient?

Koeficient podle počtu obyvatel vyplývá ze zákona (tabulka výše). Konkrétní místní koeficient a případné zvýšení obecního koeficientu najdete na daňovém portálu Finanční správy (sekce daň z nemovitých věcí) nebo v obecně závazné vyhlášce své obce, kterou má obecní úřad zveřejněnou.

Musím daň z nemovitosti počítat sám?

Ne. Daň na základě přiznání vyměří finanční úřad a výši platby vám oznámí příslušným způsobem. Nové přiznání se zpravidla podává při nabytí nemovitosti nebo podstatné změně (například přístavbě či změně výměry nebo druhu pozemku). Pokud jste pozbyli všechny nemovité věci v obvodu téhož finančního úřadu, tuto skutečnost finančnímu úřadu ve lhůtě pro podání přiznání oznamujete; při změně části nemovitostí může být nutné přiznání nebo dílčí přiznání. Kalkulačka slouží k ověření a orientačnímu odhadu.

Dokdy se platí daň z nemovitosti za rok 2026?

Daň do 5 000 Kč zaplatíte jednorázově do 1. 6. 2026 (zákonný termín 31. 5. připadá na neděli). Daň nad 5 000 Kč můžete rozdělit na dvě splátky – do 1. 6. 2026 a do 30. 11. 2026 (§ 15 zákona č. 338/1992 Sb.). Zemědělci a chovatelé ryb mají první splátku až k 31. 8. 2026.

Změnily se sazby daně z nemovitosti pro rok 2026?

Pro rok 2026 zůstávají sazby i koeficient podle počtu obyvatel stejné jako v roce 2025. K poslednímu velkému zvýšení došlo od roku 2024 konsolidačním balíčkem (zákon č. 349/2023 Sb.), který sazby navýšil zhruba 1,8násobně. Jednotlivá obec však mohla pro rok 2026 změnit místní koeficient nebo zvýšit koeficient podle počtu obyvatel o jednu kategorii, což výslednou daň ovlivní.