Kalkulačka daně z nemovitosti

Ve zkratce: Daň z nemovitosti spočítáte tak, že výměru nemovitosti v m² vynásobíte zákonnou sazbou a poté koeficientem podle počtu obyvatel obce, místním koeficientem (pokud ho obec stanovila) a inflačním koeficientem. Inflační koeficient pro rok 2026 je 1,0, daň tedy inflací neroste (§ 11a zákona č. 338/1992 Sb.). Příklad: byt 70 m² ve městě nad 50 000 obyvatel: 70 × 1,22 = 85,4 → zaokrouhleno nahoru na 86 m², 86 × 3,50 Kč × koeficient obce 3,5 = 1 054 Kč ročně. Daň se platí dopředu podle stavu k 1. 1. 2026 a přiznání za nově nabytou nemovitost se podává do 2. 2. 2026.

Kalkulačka daně z nemovitosti výše vyčíslí daň automaticky – zadáte druh nemovitosti, výměru a koeficienty, které si ověříte u Finanční správy nebo ve vyhlášce obce. Níže najdete kompletní vysvětlení, jak se daň počítá, přehledné tabulky sazeb a koeficientů pro rok 2026, několik modelových příkladů krok za krokem a odpovědi na nejčastější dotazy. Podrobný výklad pravidel, osvobození a lhůt najdete v článku daň z nemovitých věcí.

Jak se počítá daň z nemovitosti v roce 2026?

Daň z nemovitých věcí (lidově „daň z nemovitosti") se podle zákona č. 338/1992 Sb. skládá ze dvou samostatných částí, které se počítají odděleně a poté sečtou:

• daň z pozemků (§ 2 až § 6) – z pozemků evidovaných v katastru nemovitostí,
• daň ze staveb a jednotek (§ 7 až § 11) – z budov a z jednotek (bytů a nebytových prostor).

Daň je majetková a roční. Vyměřuje se podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období (§ 13b zákona č. 338/1992 Sb.) – pro rok 2026 tedy podle stavu k 1. 1. 2026. Změny, ke kterým dojde v průběhu roku, se promítnou až do daně za následující rok.

Obecný postup výpočtu má vždy tři kroky:

1. Základ daně – u pozemků je to buď cena pozemku (u zemědělské půdy), nebo skutečná výměra v m²; u staveb a jednotek je to zastavěná, resp. upravená podlahová plocha v m².
2. Sazba daně – pevná částka v Kč/m² nebo procentní sazba podle druhu nemovitosti (§ 6 a § 11).
3. Koeficienty – základní daň se ještě upraví koeficientem podle počtu obyvatel obce, místním koeficientem a inflačním koeficientem.

Jaký je vzorec pro výpočet daně z nemovitosti?

Pro běžné stavby a jednotky (dům, byt, garáž) i pro stavební pozemky platí tento vzorec, který používá i kalkulačka výše:

ZÁKLADNÍ DAŇ  = výměra (m²) × sazba (Kč/m²)
VÝSLEDNÁ DAŇ  = základní daň × koeficient obce × místní koeficient × inflační koeficient

U zemědělské půdy (orná půda, zahrady, sady, louky) se nepočítá z výměry, ale z ceny pozemku:

ZÁKLAD DANĚ   = výměra (m²) × průměrná cena půdy (Kč/m²) podle vyhlášky pro danou obec
DAŇ           = základ daně × sazba (%) × místní koeficient × inflační koeficient

Inflační koeficient pro rok 2026 činí 1,0, takže výslednou daň nezvyšuje (§ 11a zákona č. 338/1992 Sb.). Místní koeficient se uplatní jen tehdy, pokud ho obec stanovila obecně závaznou vyhláškou; není-li stanoven, dosazuje se hodnota 1,0.

Sazby daně ze staveb a jednotek pro rok 2026

Pro stavby a jednotky platí pevné sazby v Kč za m² zastavěné nebo upravené podlahové plochy. Sazby v tabulce platí po zvýšení konsolidačním balíčkem (zákon č. 349/2023 Sb.), který je od roku 2024 navýšil zhruba 1,8násobně, a pro rok 2026 se nemění.

Zdroj: § 11 odst. 1 zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pro rok 2026 (Finanční správa ČR). Sazby ověřeny k 2026-06-18.

Základní sazba se u staveb zvyšuje o 1,40 Kč/m² za každé další nadzemní podlaží, pokud zastavěná plocha nadzemního podlaží přesahuje dvě třetiny zastavěné plochy stavby (u ostatních staveb jednu třetinu) – § 11 odst. 2 zákona č. 338/1992 Sb. Toto zvýšení platí jednotně pro obytné domy i stavby pro podnikání.

Co je koeficient 1,22 u bytu?

Základem daně u jednotky (bytu) není přímo její podlahová plocha, ale upravená podlahová plocha. Skutečná výměra bytu v m² se nejprve vynásobí koeficientem podle § 10 odst. 3 zákona č. 338/1992 Sb.:

• 1,22 – pokud je jednotka v budově bytového domu a její součástí je zároveň podíl na pozemku, nebo je její vlastník spoluvlastníkem jiného pozemku užívaného společně s jednotkami (typický byt v bytovém domě),
• 1,20 – u ostatních jednotek (bez podílu na pozemku).

Teprve tato upravená plocha, zaokrouhlená na celé m² nahoru (§ 10 zákona č. 338/1992 Sb.), se násobí sazbou 3,50 Kč/m². Proto se daň z bytu počítá jako: výměra × 1,22, zaokrouhleno nahoru na celé m², × 3,50 Kč × koeficient obce.

Sazby daně z pozemků pro rok 2026

U pozemků se rozlišují dvě skupiny: zemědělské a lesní pozemky se sazbou v procentech ze základu daně (ten vychází z ceny půdy), zatímco stavební a ostatní pozemky mají pevnou sazbu v Kč/m².

Zdroj: § 6 zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pro rok 2026. Sazby ověřeny k 2026-06-18.

Vodní plochy (včetně rybníků) jsou od 1. 1. 2024 vyňaty z předmětu daně z nemovitých věcí (novela č. 349/2023 Sb.), proto se z nich daň neplatí a v sazbách už nejsou samostatnou kategorií.

U zemědělské půdy je základem daně cena pozemku, kterou zjistíte jako výměru v m² vynásobenou průměrnou cenou půdy v Kč/m² stanovenou vyhláškou pro konkrétní katastrální území (příloha k vyhlášce Ministerstva zemědělství). Tuto průměrnou cenu pro svou obec najdete na daňovém portálu Finanční správy.

Sazba u stavebního pozemku a koeficient obce

U stavebního pozemku (pozemek určený k zastavění) se sazba 3,50 Kč/m² ještě násobí stejným koeficientem podle počtu obyvatel obce jako u staveb (viz tabulka níže). Stavebním pozemkem je nezastavěný pozemek určený k umístění zdanitelné stavby; jakmile je stavba dokončena, mění se charakter pozemku na zastavěnou plochu.

Koeficient podle počtu obyvatel obce

Základní sazba u obytných domů, jednotek a stavebních pozemků se násobí koeficientem podle počtu obyvatel obce (§ 11 odst. 4 a § 6 odst. 3 zákona č. 338/1992 Sb.). Čím větší obec, tím vyšší koeficient – odráží to vyšší hodnotu nemovitostí ve městech.

Zdroj: § 11 odst. 4 a § 6 odst. 3 zákona č. 338/1992 Sb. Hodnoty ověřeny k 2026-06-18. Obec může tento koeficient obecně závaznou vyhláškou zvýšit o jednu kategorii (a to jen pro celou obec, katastrální území, městský obvod nebo městskou část). Možnost koeficient snížit o jednu až tři kategorie byla od 1. 1. 2025 zrušena – obec ho proto nově již snižovat nemůže.

Co je místní koeficient?

Vedle koeficientu podle počtu obyvatel může každá obec stanovit ještě místní koeficient (§ 12 zákona č. 338/1992 Sb.), kterým se násobí výsledná daň za všechny nemovitosti v obci (případně jen za vybrané druhy nebo katastrální území). Místní koeficient se pohybuje v rozmezí 0,5 až 5,0 a obec ho zavádí obecně závaznou vyhláškou. Pokud obec místní koeficient nezavedla, dosazuje se hodnota 1,0 a daň se jím nemění. Aktuální místní koeficient pro svou obec ověříte na daňovém portálu Finanční správy nebo přímo u obecního úřadu.

Modelové příklady výpočtu daně z nemovitosti 2026

Příklad 1: Byt 70 m² ve velkém městě

Vlastník bytu o podlahové ploše 70 m² v bytovém domě ve městě nad 50 000 obyvatel (koeficient obce 3,5), bez místního koeficientu:

Upravená plocha = 70 m² × 1,22                = 85,4 → 86 m² (§ 10)
Základní daň    = 86 m² × 3,50 Kč/m²        = 301 Kč
Výsledná daň    = 301 × 3,5 × 1,0 (inflace) = 1 053,50 Kč
Po zaokrouhlení na celé koruny nahoru          = 1 054 Kč

Roční daň z tohoto bytu činí 1 054 Kč (§ 12a zákona č. 338/1992 Sb. – daň se zaokrouhluje na celé koruny nahoru).

Příklad 2: Rodinný dům 120 m² v menší obci

Rodinný dům se zastavěnou plochou 120 m² (jednopodlažní) v obci s 4 000 obyvateli (koeficient 1,4), bez místního koeficientu:

Základní daň  = 120 m² × 3,50 Kč/m²       = 420 Kč
Výsledná daň  = 420 × 1,4 × 1,0 (inflace)  = 588 Kč

Roční daň z domu činí 588 Kč. Pokud má dům k tomu pozemek (zastavěnou plochu a nádvoří) 200 m², přičte se ještě daň z pozemku: 200 m² × 0,35 Kč/m² × 1,0 = 70 Kč. Celkem tedy 588 + 70 = 658 Kč.

Příklad 3: Garáž 24 m²

Samostatně stojící garáž o zastavěné ploše 24 m² v obci do 1 000 obyvatel:

Základní daň  = 24 m² × 14,50 Kč/m²       = 348 Kč
Výsledná daň  = 348 × 1,0 (inflace)        = 348 Kč

Roční daň z garáže činí 348 Kč. Pozor: u garáže (stejně jako u budovy pro rodinnou rekreaci) se koeficient podle počtu obyvatel obce neuplatní – ten se podle § 11 odst. 4 zákona č. 338/1992 Sb. násobí jen u obytných domů, jednotek (bytů) a stavebních pozemků. Garáž má proto stejnou sazbu bez ohledu na velikost obce; vysoká je proto, že spadá do samostatné kategorie. Daň z garáže se násobí pouze případným místním a inflačním koeficientem.

Kdy a jak daň z nemovitosti zaplatit?

Daň vyměřuje finanční úřad a poté ji oznamuje složenkou nebo do datové schránky – sami ji nepočítáte do přiznání, pokud se vaše nemovitost ani okolnosti nezměnily. Přiznání podáváte jen v roce, kdy jste nemovitost nabyli nebo došlo k podstatné změně.

• Daňové přiznání za rok 2026 podáte do 31. 1. 2026; protože tento den připadá na sobotu, lhůta se posouvá na pondělí 2. 2. 2026 (§ 13a zákona č. 338/1992 Sb. ve spojení s § 33 daňového řádu).
• Daň do 5 000 Kč zaplatíte jednorázově do 31. 5. 2026; protože tento den připadá na neděli, lhůta se posouvá na pondělí 1. 6. 2026.
• Daň nad 5 000 Kč můžete zaplatit ve dvou splátkách – první do 1. 6. 2026 a druhou do 30. 11. 2026 (§ 15 zákona č. 338/1992 Sb.).
• Zemědělci a chovatelé ryb (poplatníci provozující zemědělskou výrobu a chov ryb) mají splátky posunuté – první až do 31. 8. 2026 a druhou do 30. 11. 2026 (§ 15 zákona č. 338/1992 Sb.).

Nejčastější chyby při výpočtu daně z nemovitosti

• Zapomenutý koeficient obce. Nejčastější chyba je vynásobit výměru jen sazbou a zapomenout na koeficient podle počtu obyvatel. U bytu v Praze (koeficient 4,5) to znamená rozdíl v řádu stovek korun.
• Záměna podlahové a upravené plochy u bytu. U jednotky se výměra musí nejprve vynásobit koeficientem 1,22 (nebo 1,20), teprve pak sazbou.
• Použití koeficientu obce u garáže nebo chaty. Koeficient podle počtu obyvatel se násobí jen u obytných domů, bytů a stavebních pozemků. U garáže a budovy pro rodinnou rekreaci se neuplatní.
• Opomenutí místního koeficientu. Pokud obec zavedla místní koeficient (např. 2,0), výsledná daň se násobí ještě tímto číslem. Mnoho obcí ho v posledních letech zvedlo.
• Použití starých sazeb. Sazby platné do roku 2023 (např. obytný dům 2 Kč/m²) už neplatí – konsolidační balíček je od roku 2024 navýšil (dům a byt na 3,50 Kč/m²).
• Špatné zaokrouhlení. Základ daně (výměra, resp. upravená podlahová plocha) se zaokrouhluje na celé m² nahoru (§ 6 a § 10) a teprve výsledná daň se zaokrouhluje na celé koruny nahoru (§ 12a zákona č. 338/1992 Sb.).

Shrnutí

Daň z nemovitosti za rok 2026 spočítáte ve dvou krocích: výměru nemovitosti vynásobíte sazbou podle jejího druhu (byt a dům 3,50 Kč/m², rekreační objekt 11 Kč/m², garáž 14,50 Kč/m²) a výsledek upravíte koeficientem podle počtu obyvatel obce, případně místním koeficientem. Jde stále o tutéž daň z nemovitých věcí, jen lidově nazývanou „daň z nemovitosti". Inflační koeficient pro rok 2026 je 1,0, takže daň inflací neroste. U bytu nezapomeňte výměru nejprve vynásobit koeficientem 1,22; naopak u garáže a chaty se koeficient obce neuplatní. Kalkulačka výše provede celý výpočet automaticky; pro ruční kontrolu použijte vzorce a tabulky z tohoto článku.

Často kladené otázky

Jak se počítá daň z nemovitosti pro byt?

Výměru bytu v m² nejprve vynásobíte koeficientem 1,22 (byt v bytovém domě s podílem na pozemku), čímž získáte upravenou podlahovou plochu. Tu vynásobíte sazbou 3,50 Kč/m² a poté koeficientem podle počtu obyvatel obce (§ 10 a § 11 zákona č. 338/1992 Sb.). Příklad: byt 60 m² v Praze: 60 × 1,22 = 73,2 → po zaokrouhlení 74 m², 74 × 3,50 × 4,5 = 1 166 Kč ročně.

Kolik je inflační koeficient pro rok 2026?

Inflační koeficient pro rok 2026 činí 1,0 (§ 11a zákona č. 338/1992 Sb.), daň z nemovitých věcí se jím tedy nezvyšuje. Inflační koeficient zavedl konsolidační balíček od roku 2024 jako automatický mechanismus, který může daň v dalších letech navyšovat podle vývoje cen, pro rok 2026 však zůstává na hodnotě 1,0.

Kde zjistím koeficient své obce a místní koeficient?

Koeficient podle počtu obyvatel vyplývá ze zákona (tabulka výše). Konkrétní místní koeficient a případné zvýšení obecního koeficientu najdete na daňovém portálu Finanční správy (sekce daň z nemovitých věcí) nebo v obecně závazné vyhlášce své obce, kterou má obecní úřad zveřejněnou.

Musím daň z nemovitosti počítat sám?

Ne. Daň vyměří a vypočítá finanční úřad a její výši vám oznámí složenkou nebo do datové schránky. Daňové přiznání podáváte jen v roce, kdy jste nemovitost nabyli, prodali nebo u ní došlo k podstatné změně (přístavba, změna výměry, změna druhu pozemku). Kalkulačka slouží k ověření a orientačnímu odhadu.

Dokdy se platí daň z nemovitosti za rok 2026?

Daň do 5 000 Kč zaplatíte jednorázově do 1. 6. 2026 (zákonný termín 31. 5. připadá na neděli). Daň nad 5 000 Kč můžete rozdělit na dvě splátky – do 1. 6. 2026 a do 30. 11. 2026 (§ 15 zákona č. 338/1992 Sb.). Zemědělci a chovatelé ryb mají první splátku až k 31. 8. 2026.

Změnily se sazby daně z nemovitosti pro rok 2026?

Pro rok 2026 zůstávají sazby i koeficient podle počtu obyvatel stejné jako v roce 2025. K poslednímu velkému zvýšení došlo od roku 2024 konsolidačním balíčkem (zákon č. 349/2023 Sb.), který sazby navýšil zhruba 1,8násobně. Jednotlivá obec však mohla pro rok 2026 změnit místní koeficient nebo zvýšit koeficient podle počtu obyvatel o jednu kategorii, což výslednou daň ovlivní.