Ve zkratce: Od zdaňovacího období 2026 může člen bytového družstva odečíst od základu daně také zaplacenou částku úroků připadající na jeho družstevní podíl. Musí jít o zákonem vymezený úvěr družstva na bytovou potřebu a musí být splněny další podmínky. Celá anuita, splátka jistiny ani provozní poplatky odpočtem nejsou. Pro nový odpočet se uplatní limit 150 000 Kč za společně hospodařící domácnost, sdílený s dalšími úroky podle § 15. GFŘ zveřejnilo nepovinný vzor potvrzení; samotný formulář však nárok nevytváří a nenahrazuje všechny potřebné doklady.
Od kdy lze odečítat úroky z úvěru bytového družstva?
Změnu přinesl zákon č. 176/2025 Sb., účinný od 1. ledna 2026. Nové znění § 15 odst. 3 zákona o daních z příjmů pokrývá úroky, které připadají na podíl člena v družstvu a jejichž odpovídající částku člen zaplatil ve zdaňovacím období. První uplatnění za rok 2026 proběhne v přiznání nebo v ročním zúčtování v roce 2027.
Zákon neříká, že družstvo muselo úvěr nově uzavřít až v roce 2026. Rozhoduje způsobilý úvěr, účel a platby v příslušném období. Na platby roku 2025 se nové pravidlo zpětně nepřenáší; čl. IV novely pro starší období ponechává předchozí úpravu.
Odpočet patří mezi nezdanitelné části základu daně. Snižuje základ, ze kterého se daň počítá, nikoli daň přímo o celou zaplacenou částku.
Který úvěr a které platby splňují podmínky?
Ne každý úvěr družstva a ne každá platba člena se kvalifikují. § 15 odst. 3 vymezuje:
- úvěr bytového družstva ze stavebního spoření,
- hypoteční úvěr poskytnutý bankou,
- úvěr poskytnutý bankou nebo stavební spořitelnou v souvislosti s těmito úvěry.
Úvěr musí financovat bytovou potřebu a placení odpovídající částky úroků musí souviset s členstvím poplatníka v družstvu. Samotný fakt, že družstvo půjčku splácí bance, ještě neprokazuje splnění všech podmínek. Ověřuje se také účel financování podle § 4b, například výstavba, koupě či údržba a změna stavby sloužící k bydlení.
| Část platby družstvu | Patří do tohoto odpočtu? |
|---|---|
| Potvrzené zaplacené úroky připadající na váš podíl ze způsobilého úvěru | Ano, pokud splňujete ostatní podmínky a limit. |
| Splátka jistiny / úmor úvěru | Ne. |
| Poplatek za správu, služby, příspěvek na jiné náklady domu | Ne; nejde o úroky. |
| Celá anuita bez rozdělení na jistinu a úrok | Nelze ji celou odečíst. Vyžádejte si rozpis a potvrzení. |
| Úroky připadající na jiného člena nebo na jiný podíl | Nejsou vaším odpočtem pouze proto, že je hradí stejné družstvo. |
Modelový příklad rozpisu plateb: člen za rok uhradil družstvu 120 000 Kč. Z toho je 90 000 Kč jistina, 24 000 Kč potvrzená úroková část a 6 000 Kč ostatní poplatky. Při splnění zákonných podmínek je vstupem do odpočtu 24 000 Kč, nikoli 120 000 Kč. Částky jsou zvolené pro vysvětlení, nikoli vzor rozpisu konkrétního družstva.
Jak se posuzuje bydlení, pronájem a členství během roku?
U typických účelů uvedených v § 4b odst. 1 písm. a) až c) a e) nový § 15 odst. 5 vyžaduje členství po celé zdaňovací období. Pro rok, kdy členství vzniklo, stačí členství na konci tohoto období. Dále stanoví požadavky na trvalé bydlení poplatníka, druhého manžela, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů; u výstavby se bydlení posuzuje po splnění povinností podle stavebního zákona. Konkrétní podmínky závisejí na účelu úvěru.
Nejde tedy o univerzální pravidlo „při každém převodu podílu rozdělím odpočet podle měsíců“. Zejména prodej či převod podílu během roku může u uvedených účelů znamenat nesplnění celoročního členství. Zjistěte nejprve účel úvěru a ustanovení, které se na něj vztahuje.
Používáte-li byt nebo jeho část k podnikání či pronájmu, § 15 odst. 3 připouští odpočet jen v poměrné výši po dobu takového užívání. Při úplném pronájmu není vhodné vydávat celou úrokovou platbu za odpočet vlastního bydlení. Připravte podklad ke skutečnému využití; samotné potvrzení družstva o zaplacení tuto otázku neřeší.
U úvěru na koupi pozemku sledujte také podmínku zahájení výstavby do čtyř let. Její nesplnění může vést k zániku nároku a dodanění dříve uplatněných částek podle § 10. Pro běžné splácení již užívaného družstevního bytu se tento zvláštní pozemkový scénář automaticky nepoužije.
Jaký je limit a mohou si odpočet rozdělit manželé?
Pro nový družstevní odpočet vychází § 15 odst. 4 z 150 000 Kč za společně hospodařící domácnost. Do úhrnu patří také další úroky odečítané podle tohoto pravidla. Limit se neobnoví pro každý byt, každého člena ani každou banku. Při placení úroků pouze po část roku zákon omezuje částku na jednu dvanáctinu maxima za každý měsíc placení úroků.
Modelový příklad souběhu: domácnost má 140 000 Kč způsobilých úroků z osobní hypotéky podléhající novému limitu a 24 000 Kč způsobilé úrokové části družstevního úvěru. Celkem je to 164 000 Kč; při celoročním placení lze v tomto modelu uplatnit nejvýše 150 000 Kč.
U starších osobních bytových potřeb může být zachován historický režim limitu. Nepřenášejte jej automaticky na nový odpočet družstevních úroků. Souběh staré osobní hypotéky a nového družstevního odpočtu je potřeba posoudit podle příslušných přechodných pravidel.
Je-li družstevní podíl ve spoluvlastnictví více zletilých osob nebo ve společném jmění manželů, § 15 odst. 5 umožňuje odpočet uplatnit jednomu z nich celý, nebo každému rovným dílem. Nejde o libovolnou volbu poměru. Například způsobilých 24 000 Kč při podílu v SJM může uplatnit jeden manžel, nebo oba po 12 000 Kč; zároveň se kontrolují ostatní podmínky a limit domácnosti.
Jaké potvrzení a doklady potřebujete?
Pro roční zúčtování u zaměstnavatele vyjmenovává § 38l odst. 1 písm. h) tyto podklady:
| Doklad | Co prokazuje |
|---|---|
| Smlouva o úvěru uzavřená bytovým družstvem | Druh úvěru a jeho vazbu na bytovou potřebu. |
| Každoroční potvrzení družstva o členství | Vaši vazbu na družstvo. |
| Potvrzení družstva o zaplacené částce úroků připadající na váš podíl | Váš skutečně zaplacený podíl za příslušný rok. |
| Potvrzení banky nebo stavební spořitelny o úrocích zaplacených družstvem | Skutečnou úrokovou platbu družstva z daného úvěru. |
GFŘ zveřejnilo 16. července 2026 nepovinný vzor potvrzení (DOCX). Obsahuje identifikaci družstva a úvěrové smlouvy, úroky zaplacené družstvem, identifikaci člena, období a částku zaplacenou členem připadající na jeho podíl, datum a podpis oprávněné osoby.
Vzor sám připomíná, že splnění zákonných podmínek prokazuje poplatník. Není povinnou předepsanou šablonou ani potvrzením všech podmínek odpočtu. Nezaměňujte údaj družstva za samostatné potvrzení banky a ověřte, zda vám družstvo skutečně doložilo i členství. Pro přiznání si připravte stejný věcný soubor důkazů; přesný způsob jejich přiložení řešte podle pokynů příslušného tiskopisu.
Co si vyžádat od družstva už před koncem roku?
Praktická příprava je užitečná zejména při prvním uplatnění:
- Zjistěte, která smlouva a který účel úvěru připadají na váš podíl. Pokud je úvěrů více, požadujte jejich rozlišení.
- Požádejte o oddělení úroků od jistiny a ostatních plateb; roční součet anuity nestačí.
- Domluvte vydání potvrzení za rok 2026 až podle skutečných úhrad a požadujte také podklady uvedené v tabulce.
- Poznamenejte vznik nebo konec členství a skutečné využití bytu; vyřešte případný pronájem či podnikání.
- S ostatními členy domácnosti srovnejte souběh úroků a rozhodněte, kdo uplatní odpočet u společného podílu.
- Pro zúčtování předložte doklady mzdové účtárně v její včas oznámené lhůtě; při přiznání sledujte daňový kalendář.
Vzor krátkého požadavku družstvu: „Prosím o podklady k odpočtu podle § 15 odst. 3 zákona o daních z příjmů za rok 2026: identifikaci a smlouvu příslušného úvěru, potvrzení o mém členství, potvrzení částky úroků připadající na můj podíl a mnou zaplacené v roce 2026 a potvrzení financující banky o úrocích zaplacených družstvem. Prosím o oddělení úroků od jistiny a ostatních plateb.“
Časté otázky
Kolik na dani skutečně ušetřím?
V jednoduchém modelu, kdy se způsobilých 24 000 Kč odečte celé od základu zdaňovaného sazbou 15 % a daň po dalších slevách umožní úsporu využít, činí rozdíl 3 600 Kč. Skutečný výsledek závisí na celém přiznání, sazbě příslušné části základu, dalších odpočtech a slevách. Odpočet není automatická výplata peněz.
Mohu odpočet uplatnit jako OSVČ?
Ano, při splnění podmínek v běžném daňovém přiznání. Pokud je vaše daň rovna paušální dani, samostatný odpočet ji nesnižuje. Samotné použití procentních výdajů v běžném přiznání odpočtu nebrání.
Stačí potvrzení o zaplaceném nájemném?
Ne. Musí být doložena způsobilá úroková část připadající na váš podíl a skutečně zaplacená v příslušném roce, spolu s dalšími podmínkami a podklady. Obecný součet nájemného nebo anuity toto rozlišení neobsahuje.
Platí odpočet automaticky i pro úvěr SVJ?
Toto nové ustanovení je výslovně o úvěru bytového družstva a podílu jeho člena. Úvěr společenství vlastníků jednotek nelze do něj zahrnout jen proto, že také financuje opravy domu. Případný osobní úvěr vlastníka se posuzuje podle jeho vlastních podmínek.